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小户型破3万/㎡!江宁十年老盘近况如何,每况愈下还是未来可期?

来源:365淘房 2020-03-18 22:53
摘要:九龙湖作为江宁改善板块,配套成熟,自从去年骏景华庭和新城玖珑湖收官后,区域再次陷入房荒,新房稀缺。据安家在江宁最新消息:九龙湖地王弘阳G57,预计今年三、四季度上市。

九龙湖作为江宁改善板块,配套成熟,自从去年骏景华庭和新城玖珑湖收官后,区域再次陷入房荒,新房稀缺。据安家在江宁最新消息:九龙湖地王弘阳G57,预计今年三、四季度上市。

一直以来,这个项目的关注度都很高,但地王上市能否被市场买账,不仅取决于地段,还有产品和价格,现在看是未知的。与此同时,弘阳G57地块周边的二手房也受到了大家的关注。

昨日,我也特意去了该片区进行实探。

九龙湖地王G57预计今年三、四季度上市,周边二手房曝光

2017年,弘阳和金地联手拿下九龙湖G57地块,成交楼面地价达到19963元/㎡,且配建6200㎡的人才房,项目由弘阳操盘,目前项目已公布备案名:弘阳·悦禧苑!

据了解,项目未来将打造28栋5层低密度住宅,容积率1.2,由弘阳操盘。据知情人士透露,5层住宅将打造叠加以及大平层产品,共约300套房。1-4层打造上叠、下叠,面积段140-200㎡多,5层两间打通打造大平层产品,面积约135㎡以上。

我昨日实探发现,目前项目工地已经复工,工程正在热火朝天的推进中。且项目已经建了好多栋楼了,而且大都已经建到4、5层左右了。

 据安家在江宁最新消息,悦禧苑预计今年三、四季度推出住宅,成品房交付,目前在售商铺

从地图上可以看出,悦禧苑旁就是秦淮河,景色优美,这也非常适合打造大平层或者叠墅产品。距离最近的三个二手房小区恒大绿洲、中冶天城、合家春天。

本文主要先看看我昨日实探的第一个小区恒大绿洲。

实探江宁交付十年品牌楼盘,超多实景图来了……

据365二手房显示,恒大绿洲是恒大地产开发,竣工时间在2011年左右,距今也有近10年光景了。目前小区的挂牌均价是28647元/㎡,那小区内部环境究竟如何呢?

恒大绿洲大门非常气派,很明显的欧式建筑风格,门口还有两棵松树。据了解,小区目前由金碧物业管理,但门禁并不是特别严格。现在疫情期间,我跟在业主后面,测完体温,很容易就进去了。

进去后,我看到了小区的平面图,总体来看小区体量还是可以的,总共19号楼。但从业主口中得知:其中17、18、19号楼是恒大绿洲南区,剩下的是恒大绿洲北区。而我进入的这个地方就是北区,南区就在北区对面。

接下来我在北区里面转了一圈,发现小区很多亮点:

1、小区绿化率高,植被茂盛

最近,南京的天气比较好,温度也明显回升。在外面走了很多路后感觉很热,但进入小区后,整个人都舒服多了。因为小区内的绿化率真的非常高,树木也很茂盛,走在小区里,阴凉舒适。

2、小区环境整洁优美

小区路面很是干净整洁,几乎一尘不染。在里面转的时候,我一直看到物业工作人员在打扫卫生。

这个季节,小区里的很多花都开了,很是赏心悦目。

3、小区小高层楼间距宽,舒适度尚可

据了解,整个小区由33层左右的高层和11层左右的小高层组成,其中小高层楼栋密度低,楼间距宽,舒适度尚可。

4、内部公共区域还算整洁,维护得比较好

进入小区单元门内部,发现入户大堂维护地还比较新,电梯间看上去也很干净。

5、小区配套设施完善,居住氛围浓厚

小区配有专门的儿童游乐场所,很多老人都带着孩子出来玩。还有一些老人带着孩子在小区水景旁边的栈道上玩耍。

同时,这个小区也存在一些有待改进的地方:

1、车辆乱停,单元门门禁不严

实探的过程中发现小区很多单元门都是敞开的,进出非常容易,门口还停满了电动车。此外,小区人车也没分流,路面上也停放了很多私家车。

2、小区水景缺少维护,影响观感

相关资料显示,曾经的恒大绿洲希望能打造10000平米园林景观,包括3大主题水景。就现场实际看到来说,小区水景确实很多,但貌似缺少维护,池子里的水都发绿了,缺乏观赏性。

3、小区高层楼栋密度大,楼层高,楼间距小

和上面的小高层对比鲜明,小区高层楼栋密度大,楼层高,楼间距小,有点压抑。

从北区出来后,我就来到了小区对面的南区。这边因为只有3栋楼,明显感觉小区很小,进入大门右手边就是个儿童游乐场。

随便转转后,我发现南区跟北区相比,绿化少得可怜,其他北区存在的问题这里也有。

总之,看完恒大绿洲这个小区后,我个人觉得交付已经10年左右了,还能保持这样也很不错了。目前来看,小区外立面看上去还是很新的,里面的物业管理也还行。

小区周边配套齐全,未来可期,成交最火的小户型曝光

看完小区实景后,我们再看看小区周边配套,了解下目前的房价和市场行情。

恒大绿洲靠近九龙湖商圈、秦淮河支流,地理位置优越,周边配套也很齐全。

1、商业配套:

距离小区最近的较大的商业配套可以去百家湖板块的几大商场。但平时小区附近的底商就可以满足日常生活需求,这里有农贸市场,还有各种小店铺、超市等。

2、教育配套:

据了解,殷富街小学是江宁开发区学校东校区。虽然目前还没有明确的学区划分公示,但疑似范围如下:前庄路以东、诚信大道以北、清水亭东路以西区域,该范围内目前有合家春天、中冶天城、恒大绿洲三个小区。

据我现场来看,目前小学已经建好了,离恒大绿洲很近,预计今年秋天正式招生。学校为4轨24班全日制小学,容纳入学学生1080名,教职工约72名,学校建成后将由江宁开发区学校统一管理。

3、交通配套:

小区旁边就是在建的地铁5号线前庄路站,现在已经开建,计划于2020年12月31日建成通车试运营。此外,周边还有地铁3号线,旁边就是公交站,交通便利。

从房价来看,小区目前二手房挂牌均价近2.9万/㎡,价格稍高于附近的龙湖文馨苑(2.7万/㎡)、合家春天(2.6万/㎡)等普通老盘,但远远低于周边保利中央公园、新城玖珑湖(均价3.5万/㎡)等品牌次新盘。

从目前的挂牌来看,小户型85平米的挂牌单价已经到3万每平左右。大户型的挂牌价稍低点,比如一套141平左右的房源,挂牌单价没到2.6万/㎡,不过可以看到的是这个大户型是在小区高层里,楼层也较高,一定程度上也会影响房价。

从某网站的成交数据来看,也是如此,去年成交的一套89平的小户型,单价已经达到3万/㎡。而另一套126平左右的大户型,成交单价2.6万/㎡左右,而且成交周期很长,434天。

从中介处了解到,恒大绿洲小区高层共有3栋,均为大户型,最小户型142平,因此总价较高。

小区其余楼栋均为小高层,户型很好,采光也不错,尤其是89平的两房户型和95平的三房户型,成交不错。

至于小区北区和南区的成交差异,中介告诉我并不明显,主要还是一房一价。事实上小区南区房龄更新,里面都是小高层。

写在最后:

综上,你认为恒大绿洲这个小区怎么样,如果你是刚需,会选择这里吗?如果现在还不能做决定,请期待明天的文章,我会继续给大家带来旁边中冶天城、合家春天的最新实探。

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