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土豪也纠结?手握750万,想买双学区房该怎么选?

来源:365淘房 2020-03-16 23:20
摘要:其实这位网友的状态,应该也是一部分着急给孩子买学区房的家长的真实心理。好在这位网友的预算还是很多的,750万左右,这就意味着她的选择面更广。再看她提出的另一个关键词:两娃,意味着对居住空间也是有要求的。

 日前,我收到网友的一条紧急咨询,下面是具体内容:

家有两娃,相差7岁,想买学区房,预算750万左右,但一直纠结是买新城,还是汇文。也有建议我买29中。因为疫情一直被隔离,没法出去看房。看着这几天房价不断涨心急如焚,我连哪个学校都没定下来,小区都不知道选择哪个,看房一片迷茫,请指点。

从这位网友的陈述,可以看出她现在比较焦灼,一方面是看到部分学区房价在上涨,一方面是一头雾水,不知道该从哪里开始,选择哪个学校,去哪些小区实探。

其实这位网友的状态,应该也是一部分着急给孩子买学区房的家长的真实心理。好在这位网友的预算还是很多的,750万左右,这就意味着她的选择面更广。再看她提出的另一个关键词:两娃,意味着对居住空间也是有要求的。

针对网友自己有意向的学校,加上750万可以选择的比较好的双学区组合,主要是下面三种:

1、新城小学+新城初中

2、汇文小学+汇文中学

3、拉力琅+29中

▼▼下面针对这三种学区组合,并结合这位网友的预算和家庭情况,我们综合分析下。

1

新城小学+新城初中

和其他两个学区不同的是,新城双学区组合位于建邺区,也是建邺最好的公办学区组合。2016年5月,建邺区成立四大教育集团,集团化办学让河西教育质量飞速提升!在这里面,备受关注的就是南京师大附中新城教育集团

目前南京师大附中新城教育集团拥有4所小学,3所初中:

小学:新城小学、新城小学南校区、新城小学北校区、新城小学怡康街分校

初中:新城初中、新城初中黄山路分校、新城初中怡康街分校。

在去年的中考中,建邺区公办第一依旧是新城中学,民办第一为金中河西。

可以说建邺区是目前9年一贯制教育很好的板块,已经实现了小学-初中-居住的综合均衡。下面是我整理的南师附中本部双学区部分小区的最新价格表。

小区名称
挂牌均价(元/㎡)
雨润国际广场
61896
万科光明城市西苑
64987
中海塞纳丽舍西苑
66193
苏瑞沁园村
70688
西堤国际五区
63861
万达华府东苑
69999
万达华府西苑
71137

(数据来源:365二手房,统计时间:2020.3.16)

可以看到目前新城本部双学区的房价大部分都在6万/㎡以上,甚至有小区挂牌均价超过7万/㎡,比如苏瑞沁园村、万达华府西苑。

针对上述网友的预算750万,家里有两个孩子,三房可能更适合。为此我也特意咨询了深耕新城学区房的资深经纪人,他告诉我可以考虑万达华府、万科光明城市还有西堤国际,其中万达华府、万科光明城市可以买三房一卫,三房两卫的话需要加些预算。

万达华府西苑部分挂牌房源,710万左右可以买到个三房。

万科光明城市东苑,总价706万买到一个115平的三房。

银城西堤国际一区最近成交的一套131平的三房大户型,总价749万。

可以看出,预算750万,在建邺买个新城双学区房,兼顾改善自住和学区,是没有问题的。

2

汇文小学+汇文中学

因为小升初没有统一考试,也没有明确的排名标准,只是以民间约定俗成的南外录取情况、外校优录名额以及学校本身的历史文化底蕴自发形成标准。

并依据这样的标准区分出了大众口中的一线、二线、三线。汇文小学,在南京属于二线名小的范畴。

据了解,汇文小学位于南京鼓楼区,也是历史悠久的重点学校。学校以优良的教学教风,多彩的校园生活,丰厚的师资力量,受到很多家长和学生的喜欢。

除此以外,学校的周边环境生活气息浓厚,每年被南外录取的人数也是可观的,去年南外录取人数18人,所以也是一个宜居宜学的择优名校!

汇文小学近三年南外录取情况
年份
2017
2018
2019
人数
22
15
18

汇文小学的直升初中是汇文中学,汇文中学初中部坐落于长江边上,校园环境优美,作为一个优质的生源基地,不仅有优质的小学生源,也是金陵中学高中部的生源基地。金陵中学高中成绩在鼓楼区也是属于名列前茅的,办学特色和校园文化一直受到家长们的欣赏。

下面是我整理的汇文双学区部分小区的最新价格表。

小区名称
挂牌均价(元/㎡)
金陵世纪花园
66588
邮政世纪花园
71068
望江新寓
81515
临江新寓
77665
锦江花苑
65010
东宝嘉景苑
60382

(数据来源:365二手房,统计时间:2020.3.16)

可以看到目前金陵汇文双学区的房价大部分都在6万/㎡以上,甚至有小区挂牌均价超过8万/㎡,比如望江新寓。

针对上述网友750万的预算,结合到对居住条件的要求。中介给我推荐了3个小区:金陵世纪花园、邮政世纪花园、锦江花苑。

其中金陵世纪花园小区环境好点,三房有大小不同的户型,但是没有电梯。邮政世纪花园部分楼栋加装电梯,并且得房率较高。清江花苑有1栋是拆迁安置房,2栋是电梯房。

中介建议可以在金陵世纪花园和邮政世纪花园两个小区中挑选合适的房源。

从365二手房挂牌来看,目前金陵世纪花园三房有100多平的,总价在625万左右,也有三房是134平的,总价在725万左右。

邮政世纪花园三房的户型小点,没到100平,总价在650万以内。

可以看出,预算750万,在鼓楼买金陵汇文双学区房,兼顾改善自住和学区,也是没有问题的。

这里提一下,汇文中学的对应小学除了金陵汇文小学,还有银城小学。银城小学作为拉小的第一个分校,沿袭了拉小严谨的学风,成绩一直比较优异,成为鼓楼区又一个新热门小学。

2011年将长阳小学并入其下,施教区扩大,生源更广,因此成为南京的“超级小学”。由庞大生源数量带来的后果是优秀师资的稀释,这一点成为家长选择中的一大顾忌。

除此以外,银城小学的居住环境舒适,南外录取成绩逐年增加,这让“银城+汇文”的双学区也成为了家长的意向选择之一。

3

拉力琅+29中

拉力琅作为南京的顶级名小,这点是毋庸置疑的。它们的直升初中29中初中部基本包揽了全南京的最优生源。在家长心中,29中的地位也日益上升,不仅是有来自三大名小的优质生源,还受到29中高中部优异成绩的影响。

但同时,它的学区房价也是高不可攀的,750万可以买到什么样的房子呢?

一、力学小学

地理位置:力小坐落于鼓楼区汉口路120号 ,周边高等学府环绕,处于南大、南师大和河海大学之间,周边人文环境、艺术气息浓厚。

学校生源:由于临近高校和省级机关,力小的生源构成主要以大学教师、省级机关职工子女为主,以及后期购买学区房的家庭。

历年成绩:力学小学办学质量优良,连续多年考入南外的人数都名列前茅。2012-2016年间,南外每年录取力小人数在30人以内。2017年小升初力小一鸣惊人,52人录取南京外国语学校,超越拉小,成为一线名校中南外录取人数最多的翘楚。

卓越的录取率打破力小一贯低调沉寂局面,2018年继续保持好成绩,录取南外35人,2019年录取南外37人,超越拉小和琅小。

房价:施教区范围地处老城区,划片的小区比较多,目前大部分小区都是比较老破的。但是价格依然是坚挺的。

部分小区挂牌均价

小区
最新挂牌价元/㎡
西康路3号
85725
山阴路小区
91248
汉口西路小区 84103
剑阁路小区
85992
仙霞路小区
81743
匡庐新村 88153
仙霞公寓
90594
培德里
95111

可以看到目前力学小学的房价大部分都在8万/㎡以上,甚至有小区挂牌均价超过9万/㎡,比如仙霞公寓、山阴路小区。

针对上述网友750万的预算,结合到对居住条件的要求。中介给我推荐了西康路3号。西康路3号地处环境优美的西康路,大树成荫,离力学小学走路10分钟左右。700万内就可以买到80多平的三房。

 

二、拉萨路小学

地理位置:拉小位于鼓楼区拉萨路7号,周边医院林立(脑科医院、省人民医院、胸科医院等),五台山体育馆在侧,临近的广州路上有先锋书店、咫尺上海路,城市氛围浓厚。步行可达南师大随园校区、河海大学,人文环境浓厚,宜居宜学。

学校生源:拉小学区房多为医院或科研所的房改房,因此早期生源多以医务工作者子女和行政机关子女为主,医务工作者的高学历和在工作上的严谨态度必然也会反映在对孩子的教育培养上。

当下的生源构成中,购买学区房入学的占据很大一部分,与拉小一线名小身份相匹配的学区房价,为学校筛选出具备金钱和精力双重能力的家庭,这样的家庭将孩子的教育问题看得无比重要。

历年成绩:拉萨路小学办学质量优良,连续多年考入南外的人数都名列前茅。作为老牌名校,拉小近些年的表现持续的亮眼,2017-2019连续3年排名四大名小前三。

 

房价:名校学区房是稀缺的资源,价格昂贵。说实在话,拉小的价格已经非常高了,18年涨幅更是非常惊人。目前处于横盘状态,并且略微下跌的趋势,当然了这只是短期的市场行情。

部分小区挂牌均价

小区 
最新挂牌价元/㎡ 
怡景花园
79488
峨嵋岭小区
86903
拉萨路小区 85347
百步坡小区
83824
金鼎湾今朝天下 92613
牌楼巷小区
74436
永庆村小区
90336

可以看到目前拉萨路小学的学区房价大部分都在7万/㎡以上,甚至有小区挂牌均价超过9万/㎡,比如永庆村小区、金鼎湾今朝天下。

针对上述网友750万的预算,结合到对居住条件的要求。中介给我推荐了2个小区:峨眉岭小区、永庆村小区。

峨嵋岭小区房龄较老,但小区靠近新街口,周边有多条商业街,店铺众多,生活配套齐全,完全能够满足日常生活所需。目前小区80多平的三房大概618万左右。

 

据中介透露,永庆村小区户型比较好,南北通透。但小区全由多层组成,部分是商品房,部分是拆迁安置房。房价也稍微高点,目前均价已经破9万/㎡。80多平的三房总价大概在690万左右。

 

三、琅琊路小学

地理位置:琅琊路小学坐落在北京西路上,浓厚的文化氛围扑面而来,和北京西路安静祥和的气息恰为契合,原29中校址以后也被琅小纳入。学校天生贵气,临近多所省级机关,省公安厅、省人民法院和省人民检察院。

学校生源:在南京众公办校中,琅小是择校生最多的学校,同时也是择校门槛最高的学校,在择校趋严的形式下,琅小的大门除了学区生外必须获得厅级机关干部的批条才能进入。

为孩子择校琅小的家长一般要求是对国家或社会有突出贡献的荣获国家级、省级荣誉的杰出人才,比如长江学者,获得长江学者称号的每座城市不超过10人,可见择校之难。

历年成绩:素质教育之下,纵观琅小每年的成绩仍然让人眼前一亮。

房价:琅琊路小学作为南京公办顶级名校,天生贵气,房价门槛也是极高的。

 

部分小区挂牌均价

小区 
最新挂牌价元/㎡
天目路小区
76916
西康路小区
87872
苏宁华瑰园 85534
玉泉路小区
91925
钱塘路小区
96984
玉泉路8号 95338
北京西路小区
94151
颐和路小区
82714


      可以看到目前琅小学区的房价大部分都在7万/㎡以上,很多小区挂牌均价超过9万/㎡,比如玉泉路小区、钱塘路小区、玉泉路8号、北京西路小区。

针对上述网友750万的预算,结合到对居住条件的要求。中介给我推荐了西康路小区。西康路小区地处环境优美的西康路,离琅琊路小学2分钟路程。

小区内基本上都是省委房改房,靠近地铁4号线云南路站,小区周边有32、45、74路等,平时出行十分便利。此外,小区周边有多条商业街,包括中央商场在内的多所商业购物中心,日常生活需要完全满足。

目前西康路小区的在售户型主要以50-60平左右的户型为主,小两房、三房居多。650万内可以买到一个60多平的小三房。

可以看到,即使是在主城,买拉力琅的学区房,750万也是可以的,但是可选择的房源是有限的。

其中大部分房源都是比较老旧的,而且没有电梯,即便是3房,面积也很小,一家人住在一起会很挤。跟汇文的和新城的居住条件相比还是有差距的。

太纠结,究竟怎么选? 

针对上述网友的实际家庭情况,以及对这些学区的解读。我觉得,如果你很看重学校的成绩,希望孩子可以进入顶级名小学习,居住条件差点也没关系,那就选拉力琅+29中。

但是如果你更看重居住条件,希望一家人住在一起不要太拥挤,小区有电梯,环境较好,可以考虑新城的双学区房。

第三种就是一个折中的选择,我觉得也是比较合适的选择。既兼顾成绩也注重居住品质,可以选择汇文的双学区。

现在,随着国家二胎政策的开放、对择校的趋严把控,以及南京入学人数逐年大幅度上涨的背景下,有限的优质教育资源和无限的教育需求之间的矛盾日益突出。

与一线名小最优质资源相匹配的超高学区房价,限制了一部分家庭的购买力,使得他们转而选择二线名小。

怎么说呢?如果钱足够多的话,拉力琅随便买,没有问题。如果预算有限的话,寻找南京性价比更高的二线学区,也是一个不错的选择。具体的还是要根据家庭的实际情况和自己的需求来。

最后做个小投票,如果是你,手握750万,双学区你会怎么选?

  

 

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