日前，网尚研究机构发布了2019年二手住宅成交价格及面积数据，从中发现一个明显的趋势：南京置业二手房的改善需求正在稳步增加。

成交价格和面积变化明显，南京二手房改善需求稳步增加

数据显示：2019年成交二手房套均面积87㎡，同比2018年增加不到1㎡。但这其中70㎡以下的房源占比，出现回落；100㎡以上的房源占比从2018年的22%，上升到24%。

近两年南京市区二手住宅分面积段成交分布特征

近两年南京市区二手住宅分总价段成交分布特征

成交总价方面，变化特征更加明显。2019年，250万以下房源占比有所回落，总价250万以上房源占比从2018年的36%，上升至48%；值得一提的是总价400万-500万的二手房房源，成交占比从5%大幅上升至10%。可见2019年改善需求正在二手房市场中逐步释放。

对于2019年南京为什么会释放出这么多改善，购房者又为何对大户型关注度提高？分析得出主要有以下几方面的因素：

1、受限价影响，2019年下半年释放出很多大户型新房

受限价影响，2017年和2018年南京新房市场好房子并不多，但到了2019年下半年开始，一大批优质大户型新房开始陆续面市。这极大刺激了中高端客户这几年被压抑的换房欲望，挂牌的大面积房源增多。

2、新房门槛持续提升，部分改善分流到二手房

365淘房从2019年11月开始，针对买房人发起了一场大规模的抽样调查。关于新房、二手房方面我们发现，86%的买房人会考虑购买二手房。其中，22%的受访者优先或必买二手房，64%会酌情购买，只有14%的受访者表示非新房不可。

主要是因为新房的供应量不如二手房多，特别是在主城区，可供选择的新盘更少。另一方面是因为现在买新房大多要摇号，运气成分比较多。

此外，2019年，南京市一手住宅套均面积114平米，我们可以看到跟二手房套均相差28平米，套均总价320万元，跟二手房高了109万元。

对于支付能力有限的客户来说，当新房总价越来越高，想要在主城区买房、或者在江宁江北繁华地段买房，只有投身二手房市场。而加上现在购房名额很宝责，在经济条件允许的情况下，一开始选择大户型可以避免以后的再次升级置业。

3、购房者态度转变，更加注重居住的舒适性和品质感

关于户型和面积，我们也对买房人做了抽样调查，发现买房人选择两室一厅的最多，约占1/3，其次是三室一卫，三房两卫。

从用户行为上看，2-3居室是用户最为偏好的户型，三居室户型的关注度也有所提升。这表明现在买房者心态发生改变，空间更宽散，能够容纳夫妻、孩子和老人的居家空间更受青睐，置业的改善型作用凸显。

但是新房面积普遍大，单价能够承受，总价承受不起。于是会转向二手的改善。

根据网尚研究机构的数据，2019年非学区改善房的需求增速，超过小面积房甚至学区房，表明楼市向满足自住性、舒适度为主的方向转变。一定程度上对大面积住宅、高端住宅的成交也会起到积极作用。

2019年热销小区中，改善小区占据一席之地

据网尚研究机构数据统计，在重点跟踪的196个热门二手房小区中，也出现一些区域改善小区。

2019年江宁典型热销小区TOP10

比如，虽然江宁的热销小区中，可以发现大部分是刚需，其中中海国际社区算是江宁的改善。

中海国际社区

中海国际社区位于麒麟新城核心区，东麒路与钟学北路交汇处东侧。项目紧邻麒麟中央生态公园，西眺紫金山、南望青龙山，自然景观优越，周边配套相对成熟。

小区分为一二期，365淘房显示，其中一期是在2013年开盘，首开价格13000元/㎡，2015年交付的毛坯高层住宅。

二期是在2014年开盘，首开价格16000元/㎡，2016年交付的毛坯多层住宅。

现在中海国际社区一期在365二手房上的挂牌均价是26845元/㎡，改善方面可以看140平的房源。现在140平米的毛坯房源挂牌总价在335万左右，140平米装修房源挂牌总价是370万。

中海国际社区二期现在的挂牌单价是26771元/㎡，改善房源140平挂牌总价在340万左右。

而江南六区热销中，改善小区就较多，比如鼓楼滨江的世茂滨江新城，河西南的五矿崇文金城、鲁能公馆，仙林湖的万科金色领域，这些板块也是南京目前公认的改善区域。

1、世茂滨江新城

小区位于鼓楼滨江板块，周边配套齐全，小区环境也较好，绿化率较高。小区大户型房源较多，目前在365二手房上的挂牌单价在36990元/㎡。

改善方面，其中129平房源挂牌总价在505万左右，133平左右的房源在590万左右。

2、五矿崇文金城、鲁能公馆（秦新名邸）

五矿崇文金城和鲁能公馆均位于河西南，且是南外学区。目前五矿的挂牌价在5.5万/㎡左右。据了解，五矿的成交一直很不错，位于高端居住区核心区域，拥有经典实用的复式户型，获得了很多买房人的芳心。

其中大户型房源如112平米，目前挂牌总价在645万左右，144㎡4室房源挂牌价在770万左右。

鲁能公馆目前的挂牌价稍低点，在47036元/㎡左右。据了解，这个小区小户型房源成交较多，性价比高。其中大户型如142平米，总价在660万左右，123平米房源在585万左右。

3、万科金色领域

仙林湖万科金色领域，在2014年正式交付，是整个仙林湖交付最早的小区。小区整体品质较高，物业也很给力，深受一些改善客的喜爱。

目前小区在365二手房上的挂牌单价是3.4万/㎡左右，其中124平房源挂牌总价在490万左右。

改善盘居多，2020年一大批地王盘、终极改善盘都将入市

据365楼市统计，2020年新房上市量近200家，其中88家纯新盘。以下是各板块入市新盘项目的详细分享：

江北

从江北新盘的上市情况可以发现，2020年，江北楼市的改善房源并不多，主要集中在桥林、六合和三桥板块，还是刚需为主。此外核心区的选择变多了，也会迎来部分改善房源。

江宁

对于江宁来说，今年上市新盘数量是最多的，而且可以发现户型逐渐增大，改善方面可以关注九龙湖和大学城等改善板块的改善楼盘。

在九龙湖板块，3号线诚信大道旁的金隅九龙湖G20地块打造大面积现房高层，预计明年上市两栋楼约4万方。位于江宁电视台旁的弘阳九龙湖G57地块打造现房叠墅，也可能在明年上市，具体时间待定。两大纯新盘都是打造改善产品。

城北

城北新盘的上市量主要集中在迈皋桥和燕子矶两个区域。改善房源可重点关注燕子矶板块、迈皋桥板块和新玄武板块的部分新盘。

作为城北房价的天花板板块鼓楼滨江，除了有老盘中冶盛世滨江续销外，2020年暂未有新盘上市的计划。

城南

城南板块明年仅5盘上市，分布在大校场、中华门、河西南岸、板桥四个板块。终极改善客关注中华门的越城天地中心以及大校场的金基·金茂府。

越城天地中心得天独厚的地理位置和360-1100㎡的奢阔户型已经让它未开先火。大校场的金基·金茂府地价接近三万，是南部新城地王，区域房荒已久，该项目还是较为稀缺的。

城中

城中板块2020年迎来4家纯新盘的爆发式入市，均是改善产品。其中，最先开盘的应该为海珀·紫金，这是绿地旗下海珀系列高端住宅产品。

城东

今年，城东板块的新盘上市量较少，仅三家新盘待入市。其中关注度最高的为麒麟地王盘新保弘领东苑，预计明年一季度上市，精装放风价达到了3万/㎡，极可能带领麒麟房价再迈一阶梯。

环紫金山板块的龙湖G16地块，是孝陵卫区域内近5年来首次出让的宅地。周边多为老旧小区，可为周边居民带来改善新选择。

仙林

仙林板块由于紫东新区的规划出炉，今年风头正盛。改善房源可看仙林湖的招商G67地块。紫东核心区青龙地铁小镇明年将上市两家新盘，为深业青珑上府、高科G51地块。

河西

河西板块一直属于改善区域，2020年上市的新盘数量较多，改善房源也较多。其中纯新盘葛洲坝南京中国府和金茂府首开即售罄，南京楼市的房价体系也再次被颠覆！

接下来，让人期待的是，河西还将有多家新盘将入市，其中包括了河西中的地王海玥花园、江心洲地王荣盛江心洲G08地块。

综合八大板块2020年的上市新盘情况，可以发现，其中还是以改善盘居多，一大批地王盘、终极改善盘都将入市。从目前已知的产品信息来看，精装修、大平层、以及科技住宅等、大概率会产生一批毫不留情的高价。

写在最后：

新房市场楼盘档次的提升，将极大促进住房梯度消费的形成，间接为二手房市场输送更多优质房源。今年5月，第一批限售3年的楼盘即将解冻，有多少会流入二手房市场？以及带来什么样的影响？我们拭目以待。

备注：文章部分数据来源于网尚研究机构，在此表示感谢 

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