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刚需首选?江宁这个地铁大盘备受欢迎,11月房价上涨……

来源:365淘房 2019-12-03 09:04
摘要:日前,南京11月二手房市场行情数据新鲜出炉,随之而来的是南京热门小区中涨幅前十的小区也曝光。其中位于鼓楼龙江板块的佳盛花园涨幅18.73%,一个月涨了5335元/㎡,位列第一。

日前,南京11月二手房市场行情数据新鲜出炉,随之而来的是南京热门小区中涨幅前十的小区也曝光。其中位于鼓楼龙江板块的佳盛花园涨幅18.73%,一个月涨了5335元/㎡,位列第一。

而房价涨幅第二的是位于江宁岔路口板块的南方花园,11月涨幅13.59%,一个月涨了3275元/㎡。

怪了,一直以来,江宁岔路口这边的二手房都被吐槽卖不上价,房价迟迟不涨。此次为何房价会有如此大的提升?跟我一探究竟。

小区体量较大,小户型成交价高,更受欢迎

南方花园位于地铁1号线双龙大道站旁,走路2分钟就到小区最近的一个门,交通可谓非常方便。同时小区体量也很大,分为:ABCD四个组团、瑞阳居、枫彩园,每个组团都有独立的大门。

 

在365二手房上,查询到小区目前的挂牌价,可以看到均价在26610-27864元/㎡,其中瑞阳居和枫彩园的挂牌价较高。

南方花园
挂牌均价(元/㎡)
A组团
27096
B组团
27382
C组团
26610
D组团
26780
瑞阳居
27864
枫彩园
27570

 

在挂牌量上,枫彩园挂牌最多的,可以看到D组团没有挂牌。从中介处了解,D组团是拆迁安置房,基本没什么挂牌。

成交方面,中介表示也是枫彩园和瑞阳居卖的最好,主要是这边的小户型居多,尤其是枫彩园的单室套比较受欢迎,不仅有燃气,还有阳台。

在某网站上查询到,10月底的时候,枫彩园成交了两套小户型单室套,其中35平左右房源的成交单价近2.8万/㎡。

而瑞阳居方面,在10月底的时候,一套37平左右的单室套成交单价仅2.3万/㎡左右。中间可以看到房主调价一次,原本挂牌价92万,单价2.47万左右。这套房源为简装,最后成交周期是87天。另一套52平左右的房源,是两室,最后成交单价达到3万/㎡,房子是精装修,低楼层。

其实仔细看南方花园11月的挂牌价是27376元/㎡,和平时的挂牌价出入并不大。而小区此次涨幅较大,主要还是因为10月的挂牌价比较低,只有24101元/㎡。

关于这个问题,我也询问了中介。中介表示10月的时候C组团的挂牌比较多,因为这边大户型居多,一定程度上拉低了挂牌均价。

据了解,南方花园原物业因为对小区管理不到位,受到很多业主的抵制。最后经过业主的共同努力,终于在2017年5月的时候,迎来了银城物业。

如今银城物业已经进驻小区2年多了,对房价有影响吗?

据中介透露,对房价有一定的促进作用,首先小区的环境相对于之前确实有了很大的改观,居住条件变好,门禁也比之前严格。其中表现最明显的就是瑞阳居,他说:现在这边的环境比之前提升很多,房价即使卖到3万/㎡,也有人愿意接受,以前是不可能出现的。

那小区现在内部环境到底如何?昨日,顶着凛冽的寒风,在只有几度的湿冷天气下。我艰难地从被窝中移出来,特意去小区转了转。

小区整体环境尚可,出租率和换手率较高

南方花园面向双龙大道的正门门禁还是很严格的,大门口有登记牌,陌生人出入小区要有登记。

现在可以看到小区两侧的楼栋外立面很新,这是去年开始整治出新的,目前已经全部完工。小区下面的底商数量也很多,生活配套非常齐全。

进入小区后发现,小区大部分都是多层建筑,因为交付已经有10多年了,现在很多楼栋的外立面已经很陈旧,出现斑驳的迹象。

小区整体来说环境一般,绿化也还行。因为季节的原因,路面上有很多枯树叶,我看到物业工作人员正在认真清扫。

值得一提的是小区里面的枫彩园给我的感受完全不一样。这边的房子明显外立面更新,楼间距也更大,绿化也很多,走在里面更舒畅的感觉。

据我所知,枫彩园是后来建的,而且带有电梯,这里还有一些居民日常健身的设施。

在小区转的时候,发现了行知幼儿园,小区业主的孩子可以在这里上幼儿园,接送孩子很方便。这里补充下,南方花园的学区是岔路口小学和中学,是江宁很普通的学校。

另外,我也发现,小区除了正门门禁比较严格,其余几个门管理就没那么紧了,很容易就进入小区。

总之,即使小区现在换了银城物业,但是老旧小区存在的一些通病还是都有,比如绿化不够、基础设施缺乏、房龄较老等,这也不是换个物业就可以全部解决的。

我在小区里碰到一位大爷,他跟我说:小区环境现在已经比以前好多了,到处都没有垃圾了,自己对新物业还是很满意的。

另外一位是在小区租房子的年轻人,询问他对小区有什么看法,他表示这个小区的交通非常方便,而且周围配套很齐全,生活氛围浓厚,自己很喜欢这里。

中介跟我透露,南方花园的出租率很高,因为离地铁站近,房租又便宜,很多在附近上班的人首选就是这里。当然也导致这边的人员比较混杂。

此外中介还表示不仅出租率,南方花园的换手率也很高。很多刚需一开始会选择这里过渡,但是真的等到孩子要上学的时候,经济上有改进的时候,大部分人还是很选择离开,想要给孩子一个好的教育环境。

  写在最后

毫无疑问,南方花园就是一个完全的刚需盘,交通方便,配套齐全,户型种类多,可以满足刚需的各种要求。有些人依然坚守在这里,除了经济问题,无非就是喜欢这些,浓浓的生活烟火气息。

而有些人选择离开,是为了给到孩子更好的教育,也为了改善。但不论是什么选择,自己开心就好。而一个小区居住感受的好坏,也只有当事人才有资格评说。

在这里,只是给大家一个小小的建议,如果你现阶段预算有限,想要在江宁自住,这里或许是一个不错的选择,性价比很高。当然,这只是我的看法,你随心。

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