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刚刚,2017→2019南京二手房绝密数据曝光,看完心塞...

来源:365淘房 2019-11-29 08:05
摘要:那么问题来了,南京房价涨势真的如此迅猛吗?两年时间全款变首付?南京房价这两年到底什么情况?

一夜之间突然被“2017和2019对比”的梗刷屏,不少人纷纷晒出2017年和2019年的两张对比照片,从而延伸出更多版本。

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等等......

不少项目从原本的规划变成拔地而起的住房,变化显而易见。当然还有不少中介,为了“刺激”买房者,还发出了全款和首付版本,让人为之一振。

 

那么问题来了,南京房价涨势真的如此迅猛吗?两年时间全款变首付?南京房价这两年到底什么情况?回顾这两年,我发现一些南京楼市中很明显的一些现象:

1.新房中,购房门槛不断提高,现在250万成南京新房市场分水岭 

2.购房主力军在朝85、90后发展,小户型低总价房源更受欢迎

3、受新房上市量影响,鼓楼秦淮建邺玄武这些新房少的区域,二手房市场热度更高

4.二手房房价大曝光,学区房成最大赢家

5.两江板块部分小区不涨反跌! 

最新购房门槛曝光!250万成南京新房市场分水岭

从新房来看,这两年最直观的变化便是各个板块的购房门槛都在提高,曾经的鸡腿盘在这两年之间几乎全部收官,例如,江宁的世茂梦享家、武夷名仕园和翠屏城,江北的中交锦兰荟、亚泰山雨湖、力标赞城

世茂梦享家在去年12月份加推最后84套房源,销许均价15949元/平!当时中签率0.6%,平均164人抢1套房源,更是创当时南京摇号历史新低!

 紧接着,江北高新区的亚泰山语湖推出最后64套收官房源,销许均价16580元/㎡,当时报名人数有12583组有效买房人参与摇号,中签率0.5%,平均197人抢一套房,中签率赶超世茂梦享家,至今没有楼盘打破!

 

这批鸡腿盘结束后,各区域内的购房门槛也都相继提高。目前江宁科学园板块的新房基本都在2.5万/㎡之上,就连房价洼地禄口板块新房也已经马上突破2万/㎡。纵观整个南京楼市中,新房均价低于2万/㎡的房源已经寥寥无几。

除了鸡腿盘外,当然热度最高的便是河西板块和江北核心区。在这两年中,江北核心区的扬子江金茂悦、华润国际社区的中签率也曾经打破当时南京中签率记录,热度一点不减河西南。

而河西南星八客随着升龙天汇的华丽收官也落下帷幕,河西南的3万5时代因此退出舞台,在河西买房门槛又被提高。

 

2017年在河西买房总价300万可以买套佳兆业城市广场的小户型房源。如今,销许均价39800元/㎡,建筑面积100㎡的华润置地鱼嘴润府,成了河西南新房中的最低购房门槛,总价也需要400万元,虽然没有中介说的全款变首付那么夸张,但是门槛也足足提高100万!

近日,365淘房新房中心对南京主城8大板块164家主力在售楼盘(不含公寓和别墅)进行摸底,绘制了最新房价金字塔。

从统计结果看,总价150万以内的新房在南京主城是最稀缺的,主要分布在江宁和江北。让人意外的是,新房均价4.5万元/㎡的鼓楼滨江板块,其实也有150万以内的新房可以捡漏,主要是几个65年产权公寓式住宅的小户型在售。

250万是南京新房市场的分水岭,也可以说是南京的最新购房门槛。

鼓楼区两年时间涨幅25.37%,位居第一!六合区不涨反跌

二手房方面情况如何?总体来看,2017年下半年南京二手房住宅均价28307元/㎡,2019年近期挂牌均价32031元/㎡,两年涨幅13.16%

其中鼓楼区涨幅最高,从原本的挂牌均价32165元/㎡,涨到现在40324元/㎡,涨幅25.37%。另外,玄武区、建邺区和秦淮区涨幅均超过10%

这四个区域中,从今年半年度数据发布会可以看出,这四个区域是新房上市量较少的几个区域,同时也是二手房成交量最高的区域。

其中,二手房成交套数最多的是鼓楼区(7630套),其次建邺区、秦淮区(>5000套)。 

近年来,南京购房主力军逐渐变成85后、90后,主要是年轻刚需。从户型的喜好方面老看,69%的买房者喜欢两居室,面积段在60平方米以下的低总价房源更受到欢迎。而这种户型房源,在秦淮、鼓楼、玄武片区居多,加上该区域的学区房优势,也促成了区域的成交量,从而导致挂牌价增加。

另一方面,两年时间各个区域都处在涨幅的情况下,仅有六合一个区域没涨反降。从数据看,六合区从2017年的挂牌均价13969元/㎡,变成现在13875元/㎡,整体降了0.67%

这其中也和他的供销比有关,在2019年1-5月份六合的供销比达到2.06,位居全南京首位,供大于求。不过,据六合区域的中介透露,自从限购放松之后,六合的销售情况有所好转。

小区房价大曝光,学区房成最大赢家

南京热门二手房小区中,两年中涨幅TOP15的小区曝光其中涨幅最高的小区便是鼓楼区的迎江园,从2017年挂牌均价45745元/㎡涨到目前68572元/㎡。

其中不难发现,以上小区中学区房占比巨大,其中迎江园、百合果园、新河一村、新河二村、清江西苑是树人双学区房;公教一村为北京东路小学的学区房;王府园为钟英中学学区房;游府新村为游府西街小学的学区房;万科光明城市、西堤国际城为新城双学区房。

近年来,学区房关注度逐渐增大,不少南京家长为买学区房打了不少鸡血。在远大新和老破小之间,不少家长毫不犹豫地选择位于主城的老破小学区房。 

两年时间随着货币的贬值,房价涨在大多数人的观念里成了顺理成章的事情。但是有涨必有跌,股市一样,在房地产市场也一样。这两年中,我发现有跌幅情况的小区主要聚集在两江板块,其中不少是各家媒体曝光过物业堪忧的小区。

其中江宁的天地新城小区,就在前段时间刚刚被曝出小区内频繁失火,造成失火原多为电动车充电自然,和小区内物业管理有很大关系。

据安家在江宁报道,小区内青和物业合同即将到期,全体业主也将投票选聘新物业。

此外,东郊小镇、天润城、金地自在城都是区域内大盘,刚需重地。盘子大,人员杂,也是物业难管理的一个方面。

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