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力小“神秘”小区惊现低总价房源,实探发现.....

来源:365淘房 2019-11-16 08:25
摘要:当大家最近都在热衷于在朋友圈发布大名城、花语江南等新房大卖的消息时,我却注意到有人发布了一条关于力小低价学区房的朋友圈。

我们做房产媒体的,朋友圈别的不常见,见得最多的就是房子和买房子的人。当大家最近都在热衷于在朋友圈发布大名城、花语江南等新房大卖的消息时,我却注意到有人发布了一条关于力小低价学区房的朋友圈

根据这位经纪人发布的内容,可以得知这套只有500万的房源属于仙霞公寓。不熟悉的学区房的人可能不太清楚,那可是整个力小学区房中最贵的地方。

小区
均价(元/平)
西康路3号
83897
山阴路小区
90262
汉口西路
85325
剑阁路小区
87747
匡庐新村
91141
仙霞公寓 
93301 

(部分小区挂牌均价)

据说,主要是因为仙霞公寓是力小周边学区中,唯一有物业管理的小区。我在365二手房网站查询,这个小区目前在售房源价格基本都在千万左右。那么这套500万的房源是怎么回事?

我随后咨询了这位中介,得知这是仙霞公寓罕见的一套一居室,目前小区基本都是100平以上大户型,而且很长时间才会一套小户型。这套一居室是房东这两天刚挂出来,因为面积小,所以总价低
       根据链家网显示,仙霞公寓确实在过去成交过一套小居室,不过那已经是2015年的事,即使是4年前,这种一居室的户型单价已经达到57533元/平。

那么如此神秘的仙霞小区到底是什么样,小编决定一探究竟。

小区门卫管理严格,实则只有三栋楼

从宁海路公交站牌下,往仙霞公寓的方向走,经过之处都是看上去很老的房子,但是也不乏像匡庐新村这种刚刚出新没多久的小区。

尽管这个小区大多是80年代的房子,但是外墙经过改造后,明显赏心悦目很多。据了解,这种老小区翻新工程接下来也会陆续在力小周边的学区房依次展开。

走了大约不到10分钟,我便来到了仙霞公寓。走近之后,发现周边的小区同它一比,果然相形见绌。尽管是2005年的房子,算起来也有十多年了,但是从小区外围观看楼栋外立面,墙面还是显得光滑崭新。与它对面的虎丘路小区对比鲜明。

小区面积不大,只在前后两处设置了大门,业主需要自行刷卡才能进去。大门口都会有物业人员查看,当我想跟随业主一起进去时,被门口的保安直接拦下。 即使我表示想要作为买房人,看一下小区环境,物业表示:陌生人看房进入小区需要中介陪同才行。

于是我只好讪讪地离开,随后找到附近的中介,一番沟通之后,我再次前往仙霞公寓。

这一次,在中介说出了看房的具体的门牌号并进行登记后,我才得以顺利进入。

整个小区采取人车分流有自己的停车库。这一点在周围一众“老破小”中间可谓是碾压性的优势。对于买学区房的家长而言,停车难一直是困扰很多家庭的问题,由于主城区捉襟见肘的空地,能不能停上车全凭运气。

当然,停车位虽好,也不便宜。中介说,这里的停车位都是有单独产权是需要额外买的。一个停车位也要大几十万。

进入小区内部,发现每栋单元楼下都安装了密码锁,依旧需要刷卡才能进去。而且这种门禁的设置颇有点像现在大多交付没多久的次新房小区,虽然门的大小比不上现在的小区,但是气派至少有6、7成像。

诚如中介所言,这个小区很小,除了3栋楼以外,没有特别的小区环境可言。只是在空地上建造了小型一个长廊以及几处小花坛,供业主观赏休闲。如果单纯只看小区环境,基本上1-2分钟差不多就可以看完,这应该是我的小区实探史上最短的实探经历没有之一。

力小最贵学区房,在售房源量只有个位数

在随后的了解中,我从中介处得知,这个小区原先是河海大学和开发商一起建的,相当于是给学校老师的福利房。房子和周边相比,胜在房龄新、有电梯、有停车场、有物业,所以价格一直比周边的小区要贵。目前,仙霞公寓的挂牌均价为93301元/平

因为小区只有3栋楼,总户数只有207户。房型基本都是110平以上的大户型以及几套50平左右的小户型。目前在售房源大约只有6套,且都是大户型,总价都在千万左右。

正是因为小区都是大户型房源,所以这套仙霞公寓的一居室刚挂出来没多久,就因其稀缺性就吸引了不少人前来咨询。虽然目前这套房源的挂牌价不算低,但是相比周围两居室五百多万的价格,还是便宜了不少。只是买房人多半是出于考虑买个学位,房子肯定是无法满足家庭实际入住需要的。

总之,这个小区一方面因总价过高,导致房子的成交周期较长,另一方面,小区本身的房源很少,可选择的范围又很小。所以相比周围老小区活跃的成交情况,这个小区半年也不见得有一次“动静”。

一线学区房成交淡季,力小最受欢迎

在随后与中介的沟通中,我还获悉了目前一线小学拉力琅的成交情况:

10-12月学区房交易淡季,小户型和三房成交较好。

据中介解释,一般来说,进入10月以后都是学区房的交易淡季,目前这两个月的成交量不高,这个月目前都还没有成交。不过,房东目前都比较理性和冷静,不太会受到目前学区房行情的影响,挂牌价方面也不会因此有太大波动

至于目前的成交户型,大多集中在50平小户型或者三房户型,前者总价低,后者能住得下。毕竟这里几乎是南京最贵的学区,大多来买房的家庭都是经济条件很好,而且对这边的环境、价格等方面都有心理预期,大多数买房人的心态都比较好,就是冲着学校来的,其它的都不太在意。

名校拉力琅,力小最受欢迎

单从成交量看,目前力小小学卖得最好。拉小因为之前校址搬迁的问题,使得很多家长都比较顾虑,而且生源的增多,也不免担心教学质量。琅小则因为附近学区房很少,可选择的余地比较小。对比之下,力小目前的生源量最少,而且学校在教学上也比较重视,是目前不少家庭的优先选择。

房东心态平稳,挂牌均价大多较高,但议价空间有5%左右。

尽管目前是学区房市场的淡季,但在很多房东、买房人的眼中,学区房就是“刚需”,好学校在一些家长看来就是小孩教育中必不可少的东西。所以学区房的价格不太会容易受到南京整体二手房行情的影响。多数房东的心态都比较平稳,通常来说,同类型的房子,人家的挂牌价高,他只可能会更高却不太可能降低。

但在实际的成交过程中,议价空间就比较大,现在基本维持在挂牌价的5%左右,正常的二手房交易只有3% 的议价空间。所以,总得来说,买卖双方都比较理性。

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