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不妙!江北核心区进入下半场,二手房市场传来三大消息

来源:365淘房 2019-11-09 08:03
摘要:相较于去年,整个江北楼市艰难很多! 近期江北信号不断:新盘大量上市,“日光”越来越少,去化惨淡;土拍降温,优质土地供应量增加;开发商小步快走成主要策略;二手房市场观望情绪浓厚,成交量明显减少......

相较于去年,整个江北楼市艰难很多!

近期江北信号不断:新盘大量上市,“日光”越来越少,去化惨淡;土拍降温,优质土地供应量增加;开发商小步快走成主要策略;二手房市场观望情绪浓厚,成交量明显减少......

这两天实探江北,走访多家中介了解到,这些现象在作为南京掌上明珠的江北核心区表现尤为明显,当初成交火爆的小区,如今跌下神坛鲜有人问,临近年底,日子有点难了......

1江北楼盘“低调”开盘成主旋律,楼市格局貌似已经改写

前两天,江北地铁口一盘开盘,当天卖掉8成,成为江北“火爆”的代名词。而像此前“日光”、中签率创新低、火爆开盘现场等现象已经淡出人们的视线,各个楼盘“低调”开盘已经成为主旋律,江北楼市的格局貌似已经改写。

数据来源:安家江北

统计中发现,今年江北众多的开盘楼盘中,中签率和去化情况比较好的依然在核心区,去化率在60%-100%,中签率在1.6%-33.9%。不过,核心区相较于以往逢开必火的现象已经很少出现,60%的去化相对此前的核心区楼盘开盘情况,明显趋冷。

从纵向角度观察,今年金九银十期间江北楼盘的中签率明显高于金三银四期间,流摇率也逐渐走高。这一点,江浦和六合的楼盘体现的尤为明显。除此之外,将别有近5成左右的楼盘都是直接平推。

2库存量大!开发商小步快跑成主要策略

除了去化降低外,新盘的上市量明显增加。小步快跑成了江北诸多开发商的主策略。网上房地产数据显示,南京整体的新房库存已经达到44339套,其中江北新区整体新房库存近1.4万套,数量在各板块中占据首位。

就在上周365楼市刚刚盘点,今年来江北开盘的楼盘情况。其中15家楼盘开盘中,开盘频率有三四次的占据多数,核心区的风华国际、江与城和中海左岸澜庭均开盘四次,总上市量近6000套。

另外,核心区还有一批纯新盘放出开盘消息,上市量也是非常巨大。等这批新房都上市后,去库存将是江北各开发商的首要任务。

3供地量加大!房企拿地谨慎,竞价更为理性

这些开发商快速抢跑也是有迹可循的,不然很可能后期会被“拍死在沙滩上”。

江北核心区今年共放出9幅重量级地块,不过土拍结果却让人大跌眼镜。

其中6月份江北核心区拍出4幅地块,4块土地均未突破最高限价,很多媒体直接评论此次土拍爆冷。

实际上,参与6月份土拍的品牌房企并不在少,其中包括碧桂园、招商、万科、金地、保利、正荣、融侨、栖霞建设、卓越、雅居乐、世茂、中海、美的、金隅、仁恒&龙信、绿城、厦门建发、海信、东原&光明等房企。

只不过在面对江北巨大的供货量上,不少房企拿地态度谨慎,竞价上也更为理性。

土拍意味着楼市风向标,接下来明年的上市量也不会少,而新房去库存也将持续。

4楼市进入下半场,江北二手房市场出现三大现象

新房和土拍的上市,其实对二手房市场的冲击还是蛮大的。回顾一下年初核心区二手房市场,破4万、破4.2万、破5万消息一个接一个。而楼市进入下半年,这些消息逐渐淡出。

这两天我也和多家中介聊天,得知不少在江北的中介压力不小,有多家门店在2016年、2017年扩张门店,但是在今年又把规模缩小,而这种现象不只是一家中介。

另外,我还了解到,在不断扩张规模的中介中,有的依然还在观望江北核心区的楼市情况,迟迟不敢入场。

江北核心区目前的小区成交情况如何呢?

1、新房上市量冲击,二手房市场缺少价格优势

据中介透露,目前核心区仅有四个小区有二手房可售,分别是保利西江月、正荣润江城、润锦城和雅居乐滨江国际。

这四个小区中,目前保利西江月咨询量较多,主要还是受价格因素的影响,在四个小区中挂牌均价最低。保利西江月目前挂牌均价28948元/㎡、正荣润江城挂牌均价37861元/㎡、正荣润锦城挂牌均价36461元/㎡、雅居乐滨江国际挂牌均价33707元/㎡。

受新房上市量的影响,新房普遍在3万/㎡ 的价格,而高于新房价太多的正荣润江城、润锦城、雅居乐滨江国际在失去了价格上的优势,因此保利西江月的咨询量明显增加,不少买房者会和新房进行对比。

2、挂牌量和成交量双双减少,也是江北核心区目前二手房市场的一个现象 

据中介透露,目前江北核心区的挂牌量和成交量相较于年初,明显减少,房主和买房者的观望情绪加重。“之前买核心区的购房者基本都是投资客,他们基本不缺资金,基本都是做长线投资,对未来市场还是很看好的。”润江城附近一家中介透露。

虽然现在整个江北市场都比较冷,但是各方面利好都在涌入,很多置业者对江北的市场还是充满信心,不少投资客都将自己房子拿出来出租,做好了“持久战”的准备。

3、就业者大规模涌入,租客明显增加

中介透露,近期虽然二手房成交量不高,但是租房量明显增加。我了解到,近期不少高校学生临近毕业开始实习,而核心区的中科创新广场、研创园和金融中心将为不少人才提供大量就业机会,很多中介近期接待不少租房大学生。

(润江城对面的金融中心)

目前整个江北最主要的矛盾还是在巨大的上市量上,去库存现象将会持续很长一段时间,与此同时二手房市场也因此被压抑。

不过,江北新区向好的方向发展是板上钉子的事情,只不过是时间问题。

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