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名校加持,环境一般,房价不低!这个小区处境有点尴尬

来源:365淘房 2019-11-06 23:01
摘要:日前,南京10月二手房房价曝光,根据整理出的南京热门小区中涨幅排名前十的小区名单。位于鼓楼区的百合果园因9.12%的涨幅,排名第二,小区一个月涨了4794元/㎡。

日前,南京10月二手房房价曝光,根据整理出的南京热门小区中涨幅排名前十的小区名单。位于鼓楼区的百合果园因9.12%的涨幅,排名第二,小区一个月涨了4794元/㎡。

备注:数据来源365二手房,仅供参考

那么令这个小区价格忽然猛涨的背后原因是什么?今日,就由小编解开这个谜团。

环境一般,房价不低,只是因为学区房

百合果园位于南京市鼓楼区江东北路,地理位置优越,交通方便,周边配套也齐全。小区前身是政府为改造三汊河地区老旧小区而建设的住宅小区,一期为拆迁安置房,于1999年建成。小区分三期开发,二期为商品房2002年建成,三期2005年建成。距今也有10多年的光景,算是个老小区了

此次小编前去实探,发现小区门口也只是对车辆进出进行管理,行人不受限制。这也是一般老小区的“通病”:对人员管理比较松散

进入小区之后,首选给人的感觉就是拥挤,到处停放的汽车和划分的停车位预示着这个小区也在遭受着“停车难”的困扰即使是原本用有休息散步的小广场也被充分“征用”,被划成了停车场。

整个小区体量比较大,共计20幢楼。楼层以多层、小高层、高层依次分布。小区的东门面对是江东北路快速路,可能会有点吵。南门则是小吃一条街,生活气息浓厚。小区内大部门单元门都是敞开状,加上对门口进出行人没有特别管理,安全系数有待提高。 

 

此外,这里还不可避免的出现一些老小区都有的潜在的安全隐患。比如:占用消防通道、私拉电线等。为此,消防大队还特地出具一份整改通知。

好在物业已经着手进行整改,告知业主禁止私拉电线,并在小区多处位置安装专门的充电桩,满足业主电动车的充电需要。

既然是老小区,日常管理上出现问题多也属正常,只是这个小区也不全然是缺点。

尽管10多年过去了,楼栋的外立面看起来还是比较清爽、整洁,未有破败感,只是这个墙壁的颜色有点过时了。

同其它老小区相比,这里的绿化也还不错。应该是早些年种植不少树,如今演变成了绿树成荫,给小区增添了一些生机

虽然是老小区,但是这里目前对垃圾分类却十分“上心”。不仅在公告栏贴出了垃圾分类指引牌,标注了生活垃圾和可回收垃圾的收取时间。还特别在园区内设置了垃圾分类箱,引导小区居民进行垃圾分类。对于这一点,我倒是感觉蛮惊喜的。

走完一遍小区后,总体感觉这里虽然品质一般,称不上好,但是作为老小区,并没有出现垃圾乱堆、地面斑驳的状况,可见物业也是做了一些日常维护。

只是这种如今看来品质一般的老小区其实遍布于南京各个区域,不足为奇。令它备受关注且房价高达近6万/平,只是因为它属于南师附中树人的学区房

优质公办,潜力小学,这个标配绝了

既然说到学区房,那必然少不了谈谈学校、成绩。

位于鼓楼龙江的树人初中尽管现在成为了公办,按生源地录取学生,但是曾经在民办时期创造的辉煌依旧让人记忆犹新,即使如今改了办校属性,家长们依然对其信心满满。生源质量可能有差别,但是师资不太会变。毕竟“瘦死的骆驼比马大”,这就是名校的底蕴,更何况目前还谈不上如此。

 

那么树人到底强不强?我说了不算,你说了也不算,咱们用数据说话 

2016—2019树人中考成绩一览表

纵向看,2016—2019年里树人的中考均分稳居南京市公办第一,全市排名仅次于各大民办外校之后!在不能筛选的前提下,这个成绩可以说相当有说服力。

 2019全市中考成绩一览表

横向看,2019年中考南外和各大外校仍旧占据全市前几名。树人以极为出色,与民办校不分伯仲的高分段,在全市前十名中占有一席之地

2019年公办校高分段中考成绩

值得一提的是,树人2019年参考人数838人,是很多民办校的两倍多。数据证明:不论是看均分也好,高分段也罢,目前的树人一直处于南京市“最”前列

树人的初中实力虽然偶有非议,但是大多数人还是比较认可的。相比之下,小学就“逊色”许多。

目前的南师附中树人小学前身是由郑和小学和天妃宫分校合并组成,2014年经过整合后形成目前的一校两址,分别是清江花苑校区(清江花苑小区内)和百合果园校区(江东北路421号)。因为前身都是普通小学,所以近几年一直没怎么出成绩,直到今年首开记录,南外小升初考试录取2人

录取的数量虽然不多,但是考虑到树人小学可以直升树人初中,很多家长未必热衷冲南外。据家长帮南京站的网友描述,学校对于学生的课业还是比较上心,毕竟小学生源质量决定了初中生源的优劣。未来可预见的是,树人小学将很有潜力可以冲击二、三线名校。 

值得一提的是,百合果园小区则离现在的树人小学非常近。近到什么程度呢?只有一墙之隔的距离。

处境尴尬:大户型卖不动,小户型单价高

在结束实探之后,我随后找了附近的中介想了解一下这个小区目前的成交情况。据中介透露,百合果园除了少部分是小户型外,主要是大户型,大三房或者大两室。但是因为是树人的学区房,所以大户型的总价比较高,100平的要将近500万,更大的一点的都是500万以上。所以虽然最近来咨询的人很多,但有真正有购买意向的不太多

小户型方面,主要是以50平不到的单室套为主,目前成交总价集中在330万左右。考虑到性价比,三百多万就能买个双学区,虽然未必能住得下,但是有一些家庭会考虑另外租房,买房只是为了能获得学籍。相比较五百多万的大户型,小户型的成交更多一些,成交周期也相对更短。但是目前在售的房源大多还是集中在大户型,小户型房源比较少。

此外,中介还提及看中树人学区房的客户,除了考虑百合果园,也会看看它旁边的新河一村、二村,这两个小区环境上比百合果园差一些,但是小户型比较多,同样的三百多万预算可以在这里买到50平左右的小两室,小户型的选择性价比会更高一些。

反之,如果想追求更好的小区环境,可以看看恒盛金陵湾,同百合果园一样都是大户型,但是环境、房龄都明显优于后者,当然价格也高一些。同样100平大小的户型成交价要560万左右。

 

这样综合看下来,其实百合果园的位置还是比较“尴尬”的。论小户型,性价比不如旁边的新河一村,论大户型,环境上又略逊于马路对面的恒盛金陵湾。

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