本文为365南京二手房（njsellhouse365）综合文章，部分内容来源：孟祥远、365楼市。 

10月8日，也是央行此前公布的开始全面调整房贷利率计算方式的日子！这意味着从今以后游戏规则将由“基准利率×（1+浮动比例）”正式变成“房贷利率=LPR利率+加点”！

9月20日，据全国银行间同业拆借中心公布的最新数据：

1年期LPR为4.20%，较上一次报价降低5个基点；

5年期以上品种维持在4.85%。

此后，各家银行在发放房贷的时候，都要参照最近一个月的5年期LPR，然后加上自己的“点数”。这个“加点”，在整个贷款合同执行期内，是不变的。

根据央行发布的历年房贷基准利率来看，本次调整意义重大。 

南京多家银行最新利率曝光

对于此次房贷利率调整，大家都很关注南京银行的最新动态。今天我同事摸底南京多家银行，得到最新的房贷利率，情况如下：

值得一提的是，早前南京有3家银行，招商银行、中信银行和浦发银行首套房贷款利率上浮20%（5.88%），而最新的反馈是：

招商银行：最新首套房贷款利率是LPR+93个基点（5.78%），二套房是LPR+127个基点（6.12%）。

中信银行：最新首套房利率是LPR+80个基点（5.65%），低于原先首套房上浮水平。

浦发银行：目前不确定，暂未接到最终的通知。

而民生银行也表示，目前还没有接到具体的通知，仍按原先执行

南京银行新房和二手房的情况不太相同：新房最新首套房利率是LPR+78个基点（5.63%），二手房最新首套房利率是LPR+100个基点（5.85%）。

而交通银行相关工作人员表示，虽然最新的房贷利率下来了，但目前暂时不签，等银监会通知。

随后，我再次咨询了365金融部按揭负责人李静根，他表示今天几乎所有的银行加点利率都出来了。

根据365金融部按揭负责人李静根的表述，目前其他行也基本都差不多，首套房加80个基点，二套房加105个基点是主流。也就是：

首套房贷"LPR+80个基点"，相当于4.85%+0.8%=5.65%，

二套房贷"LPR+105个基点"，相当于4.85%+1.05%=5.90%

这意味着目前南京首套房利率基本为5.65%，二套房利率目前为5.9%。

按照之前基准利率来算，南京大部分银行首套房利率上浮15%，房贷利率是5.635%，二套房利率上浮20%，房贷利率是5.88%。

重点来了——利率换锚之后，南京房贷利率究竟是上涨还是下跌了呢？

以贷款200万，周期30年，等额本息的商业贷款为例，进行比较：

1、200万贷款30年，首套房贷款利率由5.635%变成5.65%，微涨0.015%。

①月供由11519.44元上升至11544.72元，每月多还25.28元； 

②总利息由2146999.3元上升至2156097.69元，利息总额增加9098.39元。 

2、200万贷款30年，二套房贷款利率由5.88%变成5.9%，微涨0.02%。 

①月供由11837.15元上升至11862.73元，每月多还25.58元； 

②总利息由2261372.98元上升至2270582.85元，利息总额增加9209.87元。

由此可见，首套房或是二手房，每个月利息都多付25元左右，多支付的利息总额都在9000元左右。但新政之后利息还是要多付一些，只是划分到每个月来看，影响不大，“痛感”不明显。

此外，当前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作，已经陆续落地了，多地加点规则出炉！

北京 

首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。 

由此换算，北京地区个人房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%。与目前执行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比，均出现微增。

苏州 

招商银行、邮储银行加点规则为：首套房以LPR加点128基点形成，为6.13%，较此前高0.5个基点；二套房以LPR加点150基点形成，为6.35%。 

杭州 

杭州建行新房首套房在最新的LPR报价上加65个基点，二套加85个基点，商贷和组合贷一致。

杭州招商银行的加点方案也已经确定，其中首套房加54个基点，二套房加79个基点，即首套房房贷利率为5.39%，二套房为5.64%。

中信银行首套房贷利率与二套房贷利率分别加55个基点和80个基点，即为5.4%和5.65%。

很显然，新利率模式下，全国各地的房贷利率至少不会低于之前的水平。而一些首套房贷仍在打折的城市，将会彻底告别“折扣时代”，进入“加点时代”。

利率调整，对买房人影响大吗？

此次房贷利率调整，利率和LPR挂钩之后，买房人最关心的还是是否会影响到自己的购房成本，影响大吗？

这个要视情况而定！  

1、对于已经买完房，正在还着贷款的买房人来说，是没有任何影响的，新规只针对于10月8日以后的新贷款。

2、对于10月8号以后买房人来说，由挂钩的LPR利率每月都会更新，房贷利率将会经常变化。

这里需要提醒买房人的是，房贷利率加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

所以现在买房贷款的时候，就应该跟银行协商好，以后调整利率的周期是多久，最短是1年，最长为合同期限。如果选择后者，则整个合同期内，不会调整利率。

这样，银行和客户之前就形成了一个对赌关系。如果你能成功判断未来长期利率走势，就可以通过设定对自己有利的“重定价周期”来“占便宜”。当然，如果判断失误，你可能吃大亏。如果希望回避风险，最好的办法是签订“每年重定价”一次。

但是从现有试水加点新规来看，实际执行利率也和之前变化很小，短期的波动不可避免，但应该都在用户的心理接受范围之内。 

其实真正的区别还是在未来，如果是降息周期，那新规则合适，随着LPR利率下浮，享受到更低的利率。如果是加息周期，那就正好相反。 

目前的住房贷款政策正在给市场传递这些信号：

①未来银行将加速调整信贷结构，减少房地产行业所占用的信贷资源；

②短期内房地产政策不会放松，目前房地产市场较快的增长势头将会受到抑制。

③房地产融资环境愈发紧张，未来或有更多的城市加入到收紧房贷政策的大军上。 

此前央行副行长在国务院新闻办举行的新闻发布会上也已经三次宣布：房贷利率不会降低！

当然，这只是央行对当前的一个政策。未来，如果央行希望降低房贷，则通过降低政策利率，主要是“1年期中期借贷便利（MLF）”利率的方式，来影响LPR利率，最终引导房贷利率下降。

此外，各地央行如果认为当地楼市太冷了，需要适度放松一些，则可以通过降低“加点”下限的方式，来降低房贷利率。以后“利率上浮10%”、“利率上浮20%”等，都会体现在“加点”里，由各地央行根据当地楼市状况来确定。

总之，未来的房贷利率是LPR+各地市场利率定价自律机制。LPR所反映的是贷款市场的趋势，各地市场利率定价自律机制对应的则是因城施策。也就是说利率=市场+调控。

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