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掩面哭泣!曾经的销冠神盘,为何卖不过周边老破小?

来源:365淘房 2019-09-26 08:19
摘要: 前两天,我们提到了市中心“网红街”明瓦廊的风貌,今天,我们就来谈谈它的房子。

       前两天,我们提到了市中心“网红街”明瓦廊的风貌,今天,我们就来谈谈它的房子。

在老城区,尤其是新街口地段,能要看见一所高档小区不是一件容易的事。然而这里就有一所小区在周围老小区的映衬下,显得突兀且备受瞩目。它就是位于新街口丰富路的朗诗熙园。小区的正门正对着丰富路,小门对面张府园街道。距离1号线张府园站不足500米。

据了解,该项目是朗诗自2001年成立后打造的首个作品,在2003年还是当年南京房地产的销量冠军。此后的项目诸如朗诗国际社区、朗诗中山绿郡一直延续其“绿色”主题,一度成为了各区域的标杆。看到这里,即使你并不清楚这个小区,想必也了解它内部的绿化不会差。

到底好不好,我不要我觉得,我要你们觉得。结果一探便知......

黄金地段、绿化率高达50%,景观设计细节满分 

小区紧靠新街口商圈,步行即可到达中央商场、大洋百货,距离德基广场、新百、东方福莱德等商场不足2公里。

小区周边公交线路众多,距地铁1号线张府园站不足500米,两公里内还有新街口站、三山街、上海路、常府街、夫子庙、汉中门、大行宫、莫愁湖地铁站。

附近遍布大小型超市、商店、银行、医院等,出门就是明瓦廊美食街,地段优势,无可争辩!

 作为朗诗旗下第一个地产项目,开辟了以“绿色”为主题的项目特色,小区绿化率高达50%,甚至比现在很多新小区的绿化做得要好。郁郁葱葱的树木以及各种绿色植物基本可以全面覆盖到整个小区。所到之处,无一不见“绿”,其中大部分绿植任其生长,少部分有修剪过的痕迹。

此外,小区内部景观设计也很有观赏性,放养金鱼的莲花池、栈道、小拱形桥、用于休憩的亭子等错落有致的分布在小区的各个方位,给原本就绿意盎然的小区增加了不少亮点。

虽然南京的小区内配套健身器材已经司空见惯,但在朗诗熙园,各个角落都能看到数量不等的健身器材被安置在空地上。还特别放置了小朋友最喜欢的滑滑梯,配套十分人性化,细节到位。

优质物业,管理严格,业主居住多年不愿置换 

 该小区目前是莲花物业管理。从目前现有小区的环境大致推断出这里的物业管理应该是比较好。整个小区的地面比较干净,早晨去的时候,发现正好有员工在清扫路面落叶。

小区的每栋楼下都放置了两个垃圾桶,方便业主出门时顺手丢垃圾。

小区大门和小门均设有门卫室,保安均在门口值班,业主进出大门需要刷卡,对外来人员的管理还是比较严格的。

此外,该小区物业也是“2018年度南京市文明诚信示范性项目”之一。被南京市房产局作为示范性项目,特别表扬过。

 据称,小区莲花池会定期清淤,物业帮忙找到莲花池里掉了三年的结婚戒指的事还上过金陵晚报的新闻,并收到了业主的锦旗。

 

我随后采访了其中一位业主,他是在这个小区新房开盘的时候买的,当时是看中其位于市中心的地段,觉得比较方便,所以购置了它的住宅。据他回忆,当时买的时候可能均价是在8千左右,具体记不清楚,购置的是160平的三房。我们按照单价8千算,现在总价差不多翻了5倍。

谈及物业,他表示,业主们对小区的物业管理一直很满意,不仅环境维护得不错,平时对业主的态度也很好,所以老业主都比较认可。

尽管现在的朗诗熙园和河西、江宁等其他区域内的新盘,次新房相比,小区整体面貌上有些差距,然而考虑到这里地段方便、内部环境也不错,所以一直没怎么考虑过置换。

均价不敌周边“老破小”,原因竟是...... 

 在市中心新街口这个遍布80-90年代老小区的商圈地段,能碰到一个环境、物业等各方面不错的小区,已实属难得。但是它的均价却不敌周边的“老破小”,最主要的原因是没有好学区。

这个小区目前对应的小学是建邺路小学、初中是第五初级中学。小区离两所学校的路程倒是相当近,近乎于家门口,奈何这里的小学、中学还算不上南京意义上公认的“好学校”。

所以尽管它目前的均价在4.3万/平左右,已然大大高于秦淮区域房子现有的均价,却依旧敌不过离它不过3公里远的“老破小”片区,只因人家是游府西街小学、钟英中学的学区房

 

小区
均价(元/平)
朗诗熙园 
43351 
武学园
45923
洪武路小区
52853
小火瓦巷20号小区 54278
淮海新村
57804

(部分学区房均价)

 总结下来,小区是个好小区,地段也是优地段,但是在鼓楼秦淮这类特别强调“教育实力”的老城区,相比于小区本身的环境,配套一个好学校才可能是更多人置业时最关心的问题。

小区小户型遭热捧,大户型却处境尴尬

 小区一共有9栋,其中临街的一栋为公寓楼,其余为小高层住宅,户型以98平和118平的两房,以及160平三房、250平跃层为主。

公寓为70年产权住宅性质,楼高共25层,采用民用水电。公寓面积基本在35-45平左右,都是1室1厅1卫的户型。同比现有新房市场普遍在售的65年或者40年的产权公寓,还是比较难得的公寓类型。

 

       其中较为稀缺的就是98平两房户型,同为周边少有的改善盘,拿金鼎湾花园比较,同样户型结构的房子,金鼎湾的90平两房总价要550万左右,比这个小区还要贵几十万。

对比之下,朗诗熙园的性价比还高一点。买房人考虑到小区两房的面积适中,小区环境也不错,满足了寻求改善的基本需求。价格上,同比同地段楼盘便宜,又区别于小区大户型高昂的总价,所以市场的接受度比较高,看中的人比较多,现在属小区的稀缺户型,在售房源很少,总价上也差不多要500万左右。

小区内目前住宅基本在4-4.5万/平左右,公寓在3.4-3.8万/平左右。250平跃层总价在1300万左右,160平三房总价差不多660万,公寓基本在130-170万。

客户基本上以考虑公寓和两房户型的居多,而大户型过高的总价导致其处境尴尬。

目前置业主城区的主要群体还是刚需、刚改一族,面对朗诗熙园动辄六七百万的总价,还是有压力的;

而买得起的又不一定会选择置业这里。同样的预算,完全可以在河西买到环境不错、兼具自住和投资的新房或者次新房,所以目前即使处于“黄金地段”,但又因闹市区的环境,导致大户型的房子性价比不高,可谓成也萧何败也萧何。

房源方面,目前公寓在售房源最多,成交量也是最多。以他所在的门店统计,近期就成交了4套。其中朝南的户型会贵一点,总价170万左右,朝北的相对会便宜,130万左右。其次是98平的两房,也是大家比较中意的户型,只是目前在售房源很少。其它大面积户型也同样均有在售。

购房群体多是看中小区的环境和物业,大部分是新街口周边老小区业主寻求改善房以及工作在新街口附近,不太想买老小区的年轻人。

其实算起来,朗诗熙园也是一个老小区了,经过15年的岁月,小区面貌还能保持到现在这样,算是管理得比较好的。那么,这么一个身处闹市,却自带绿色天然氧吧的小区,你会喜欢吗?

以上是今天实探的全部内容,欢迎在文末留言与我交流! 

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