在南京，第一代富人区在月牙湖边，第一代别墅群在玄武湖畔，择湖而居成了南京人高逼格的体现。因此，作为后起之秀的百家湖，也是备受关注，近几年区域房价更是屡攀高峰，成为各大房产媒体争相报道的对象。

昨天，我沿着百家湖绕了一圈，一口气探访了百家湖商圈的9个小区，对百家湖的小区也有了初步的了解，具体信息在下方表格中。

*注：房价数据来源于各小区周边中介及365二手房，仅供参考。另外，以上统计仅是整个湖周圈的小区，并非百家湖片区全部。

从上面表格中可以看出，百家湖商圈的小区建筑年代主要集中在2000年-2010年，房龄较新的也就中航樾府、21世纪国际公寓和怡湖华庭。而上面小区中学区情况相差不大，最优的组合就属百家湖小学+百家湖中学，但学区优势似乎在房价上并没有明显的表现。

从上面表格中可以看到房价在2.5万-3.5万/平不等，价差最大达一万元，房价整体受物业及居住环境的影响较大。

本次踩盘路线如下： 

1、怡湖华庭

小区地址：双龙大道、天元西路两大交通主干道交汇点

建造年代：2011年

二手房均价：31088元/㎡

学区：翠屏山小学+百家湖中学

怡湖华庭紧邻百家湖地铁站，靠近百家湖商圈，生活配套丰富且方便。这个小区也是周边小区中少有的小体量小区，总共就打造了3栋，房龄也是周边较新的小区。

昨天实探发现进出小区无需登记，业主刷卡便可进入，外人很容易进出。另外，小区原本就不大，一些垃圾不及时清理小区味道较重，脏乱更易凸显。

另外，据小区内业主透露，小区1栋环境较好些，但是户型基本偏大；2栋栋小户型居多，但是靠近马路会比较吵。此外，我还从中介那获悉，该小区房源得房率普遍较低，二手房挂牌价维持在3万/㎡左右。

 小区一栋

房价指数：★★★★☆

物业管理：★★☆☆☆

综合评分：★★★☆☆ 

2、蓝宝湾花园

小区地址：扬子江北路与念四桥路交汇处

建造年代：2005年

二手房均价：28396元/㎡

学区：翠屏山小学+百家湖中学

蓝宝湾花园由三幢17+1层（188套）全湖景高层公寓与十二户别墅组成，小区内门禁也是刷卡进入，无需登记。小区房龄较老，但是保养还算可以，环境干净整洁。 

除此之外，入户门设置较为安全，外来人很难进入。

据中介透露这边二手房均价在2.9万/㎡左右，整体虽然不错，但是刚需很少考虑这边，主要房源基本都是大户型。

房价指数：★★★☆☆

物业管理：★★★☆☆

综合评分：★★★★☆

3、文化名园

小区地址：百家湖南岸

建造年代：2001年-2009年

二手房均价：27277元/㎡

学区：翠屏山小学+百家湖中学 

文化名园这个小区共1000多户，其中高层4栋占据500多户。这个小区物业为万科物业，门禁管理非常严格，陌生人进出必须要登记，写清楚身份信息和来访原因。

虽然小区房龄比较老，但是在二手房上还是比较受欢迎，房价也保持在2.7万/㎡左右。其中60㎡和65㎡的小户型房源较受欢迎。

不过我了解到，目前文化名园正在服务的物业——万科物业，到今年9月30日马上到期，据现代快报报道小区由于更换业委会等因素，接下来是续聘还是竞聘目前还未确定，关于后续结果，我也会随时关注。

房价指数：★★★★★

物业管理：★★★★★

综合评分：★★★★☆

4、百家湖西花园

小区地址：利源中路99号

建造年代：2006年-2016年

二手房均价：28357元/㎡

学区：翠屏山小学+百家湖中学

百家湖西花园地理位置也非常优越，交通方便，紧邻商圈。小区分为伦敦城和巴黎城，目前伦敦城由于房龄较新挂牌价也相对高些29357元/㎡，而巴黎城二手房挂牌均价为26903元/㎡。

据中介透露，伦敦城买的人较多，主要还是因为房龄较新。而整个小区的二手房价二年时间几乎没涨，主要还是受小区体量较大，人口多，物业管理的影响。

我去实探中发现，这个小区门禁形同虚设，大门一直敞开，没有卡也可随意进出。

 另外，小区环境较差，每个楼栋几乎没有门禁，大门都是随意敞开进出自由。

小区绿化破坏严重，很多黄土裸露在外。

私拉电线现象更是屡见不鲜，存在严重的安全隐患。

房价指数：★★★★☆

物业管理：★★☆☆☆

综合评分：★★★☆☆

5、亚都天元居

小区地址：江宁区天元西路以北、静淮街以东，机场高速翠屏山出口向东200米处，地处江宁开发区核心区域

建造年代：2009年

二手房均价：29807元/㎡

学区：翠屏山小学+百家湖中学

亚都天元居小区进门也是需要门禁卡才可进入，不过陌生人进出小区也是异常轻松，没有物业会登记管理。小区里面环境总体来讲中规中矩，并没有看到脏乱差的现象。昨天实探小区时已经是中午时间，还有负责保洁人员在小区内打扫。

 小区紧挨着蓝海豚幼儿园，上学较为方便。

房价指数：★★★★☆

物业管理：★★★☆☆

综合评分：★★★★☆

6、中航樾府

小区地址：天元西路和静淮街的交汇处

建造年代：2014年

二手房均价：36302元/㎡

学区：翠屏山小学+百家湖中学

中航樾府物业和文化名园都算是板块内管理较好的物业，当我到达中航樾府时，就看到有人想进小区就别物业人员扣留，在那交涉好久。

人员进出严格也就算了，当我想在外面拍几张照时，物业人员就出来提醒我：这里禁止拍照。当时我的内心......

另外，中介也和我透露中航樾府小区是目前百家湖片区较受关注的小区之一，因为房龄较新和管理到位的物业，这边二手房价格也不便宜，挂牌均价在36302元/㎡，这也是我昨天探访的小区中档次和房价最高的一个小区了。  

房价指数：★★★★★

物业管理：★★★ ★★ 

综合评分：★★★★☆ 

7、太平花苑

小区地址：通淮街18号

建造年代：2001年

二手房均价：24501元/㎡

学区：翠屏山小学+百家湖中学

太平花苑属于拆迁安置房，在2001年建成，小区没有门禁，里面环境更是区域内较差的小区。

小区内没有绿化可言，私拉电线更是再常见不过的事情。

在里面转了一圈发现老人较多，环境嘈杂，更有好几个这样的私人小超市，非常影响小区内的面貌。

值得一提的是，小区内不止有小超市，和小区紧挨着的还有一个菜市场。这个菜市场有利有弊，可以方便大家日常买菜，但是环境非常差，在很远就可以闻到菜场发出的各种鱼腥和腐烂的臭味。

据中介透露，这个小区因为较差的环境，价格也普遍偏低，挂牌均价基本在2.5万/㎡之下。另外，小区看房量和成交量都不多，其中有个中介和我讲，已经近三四个月没有成交了。

房价指数：★★☆☆☆ 

物业管理： ☆☆☆☆☆ 

综合评分：★☆☆☆☆

8、高尔夫国际花园

小区地址：东临利源中路，北临平泰街，位于市政规划地铁一号线南延线旁

建造年代：2007年

二手房均价：24688元/㎡

学区：翠屏山小学+百家湖中学

高尔夫国际花园门禁也是形同虚，进出小区不需登记，外卖小哥随意进出，昨天我就随着外卖小哥的步伐进入了高尔夫国际花园。

小区内整体来看还算整洁。

不过，楼栋门没有门禁，楼梯道可随意进出。此外，还有一些绿植已干枯。

据中介介绍，高尔夫国际花园的二手房价格近一年时间也是比较平稳，维持在2.4万-2.5万/㎡之间。另外，小区成交量还算可以，65㎡和60㎡的小户型较为抢手。

房价指数：★★☆☆☆

物业管理： ★★★ ☆☆

综合评分：★★★★☆ 

9、湖滨世纪花园

小区地址：江宁经纪开发区中心地带

建造年代：2004年

二手房均价：25196元/㎡

学区：翠屏山小学+百家湖中学

湖滨世纪花园紧邻地铁三号线胜太西路站，交通非常方便，这边也是很多刚需置业者的首选，其因为交通便捷外，还因为小区的价格优势。

不过值得吐槽的还是湖滨世纪花园的物业——彩生活。小区物业之前被很多媒体吐槽过，今天我实探小区时，发现小区内已挂出业委会换届选举的横幅。

不仅如此，在他们的公众号中也公开了换届选举业委会一事，公众号中透露：经过近2年的努力，小区广大业主期盼改善物管环境的愿望终于迎来了胜利的曙光，业委会换届工作和物业公司重新选聘工作双双进入了正常的法律程序。 

昨天拍的几张图，感受下小区糟糕的环境。

 目前小区二手房挂牌价在2.5万/㎡左右，房价在两年时间内不涨反跌。

房价指数：★★☆☆☆

物业管理： ★☆ ☆☆☆

综合评分：★★★☆☆

这次对百家湖周边小区进行大范围实探，让我收获很多，不过由于天气和体力问题还有很多小区没有实探到，下次有机会还会带去补上。

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