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一街之隔!鼓楼名校学区房,为何成为价格洼地?

来源:365淘房 2019-07-16 08:26
摘要:上周我同事乔乔实探了玄武区两个小区,稿件发出后,不少读者在文末留言要求实探自家小区,今天应读者要求,我来到了莫愁新寓小区进行实探。

       上周我同事乔乔实探了玄武区两个小区,稿件发出后,不少读者在文末留言要求实探自家小区,今天应读者要求,我来到了莫愁新寓小区进行实探。

以下是我实探中得知的情况:

1、莫愁新寓共分为郁金里、涌泉里、胜棋里、荷花里、迎春里五个组团,其中迎春里挂牌均价略高,为35367元/㎡。其余相差不多,集中在3.3万元/㎡-3.4万元/㎡;

2、莫愁新寓是莫愁新寓小学和二十九中致远中学的学区房,周边配套齐全,上下学非常方便;

3、莫愁新寓小区交通十分便利,和地铁2号线莫愁湖站仅一街之隔,另外周边银行、医院、菜场、小吃摊非常多,烟火气很旺,伴随而来的是街道非常乱; 

4、小区五个组团物业管理都不太好,小区内私拉电线、电车随意乱放、杂草丛生、违建、墙皮脱落等问题随处可见,不过物业今年已开始完善,荷花里门禁已安装。 

1

实探!这个小区太老旧!墙皮脱落,违建,乱停乱放,安全隐患巨大!

今天上午,我乘坐地铁2号线来到莫愁新寓实地了解情况。

①荷花里

先来到荷花里,小区门禁形同虚设,外人很轻易便可进入。刚进入小区,就看到一家住户窗户油烟污渍堆积很厚,有几年未打扫的样子。

 小区内私拉电线严重,以下这种情况随处可见,每家都要扯出一两根电线出来。

 小区内杂草丛生,几乎没人打理,破旧自行车和共享单车随处放置。

墙角更有人种起了自家蔬菜,凌乱不堪,非常影响小区环境。

从这走过还有很多蚊虫乱飞,稍不留神就被蚊子叮了个包。

小区内墙面很多起皮现象也无人管理。

另外,小区内挂出醒目的大字:楼道禁停电动车,易发火灾亡人多

但是,并没有在意,电车随意停放,这种现象其实非常危险,尤其是现在高温酷暑阶段,空调使用频繁,很多空调外机还在排水。

②胜棋里

荷花里对面便是胜棋里,胜棋里小区更是没有门禁可言,大门直接敞开。

进入大门一侧便看到堆放的麻袋,仔细看里面全是沙土和石头。

往里走更是破烂不堪,小区单元门也已非常破旧,脏乱。

共享单车被随意放倒在花丛里。

③郁金里

同样郁金里小区也并无门禁,大门敞开,外人可以随意进出。

刚进去便看到一个横幅挂在路上,非常显眼“新管家物业竭诚为广大业主服务”。

被单在小区内随意晾晒。

 另外,这个小区违建丛生,很多一楼住户,在自己房子外面搭建棚子,扩大居住面积。

       2

生活方便,租客居多!居住30年老人:老小区就这样,已经习惯了

 在小区旁边有个很大的广场,很多叔叔阿姨在这边打牌、下象棋、跳舞一番很惬意的场景。

随即我便混到叔叔阿姨里面,和他们畅聊一番。据了解,这边基本都住在莫愁新寓,其中有两个阿姨在这边居住长达30年了,“从小区刚建好我们就在这住了,这边环境老小区就这样,我们都很习惯住这,这边邻居都很好。”

两位阿姨在这边居住了30年时间,对这边的一切都习惯了。另外,我咨询一圈还发现这边租客庞大,打工的更多。“我们在这打工,住的别人的房子,在这做保姆,这房子还行。”另外两个阿姨透露。

“这边还有很多年轻人住在这,现在基本看不到他们,一般晚上下班才会回来。有很多为了上学方便选择住这边的也很多。这边学校、银行、医院、菜场啥的都有,我们在这边住挺方便。”旁边一个叔叔说着。

3

房源面积小,总价低,紧邻地铁!受年轻上班族青睐

和社区叔叔阿姨聊完我来到小区附近的中介,我到的时候,中介工作人员都在忙碌地打着电话。

据中介透露,目前莫愁新寓二手房报价基本在3.3-3.5万元/㎡,这边房源因为户型面积小,很多刚需都会选择这里。主要因为这边各方面生活配套方便,其中学校是莫愁新寓小学和29中致远中学,莫愁新寓还是琅小的直属分校

 

我查询了一下,莫愁新寓小学在全南京考试排名大概在30多名,29中致远中学大概排在20多名。“因为交通方便,很多上班的年轻人都选择在这边租房,老小区没有电梯物业比较差,价格也比较适中。”

“另外,还有一部分人买了这边的房子占个学区名额然后把房源再出租出去。所以成交量算是周边比较大的小区”中介透露道。 

我从中介那了解到,莫愁新寓房源在六月底成交比较多,有八九套的样子,成交房源基本都是60㎡以下户型,5、6层居多。从总价来看,基本都在200万左右。“一般买这边的也是年轻人居多,都是在附近上班的,也是因为地铁比较方便,价格便宜才选这。” 

       3

中介:此前没有物业,今年刚开始设置,物业完善后房价会涨

“莫愁新寓地理位置和生活配套都非常好,价格低于周边其他小区,所以这边的成交比周边也多些。虽然物业管理不好,也有很多业主吐槽,但之前小区都没有物业,今年开始物业工作也在不断完善。像荷花里门禁也开始装上了,其他的几个小区也会陆续配上,物业弄好之后房价也会上去。要知道旁边一街之隔的龙凤玫瑰园均价都超过5万/㎡了。 

 

中介坦言,其实莫愁新寓应该是周边二手房较低一批的房源了,一是因为年代久远,二是没有物业管理我查询到龙凤玫瑰园是2008年竣工,房龄比莫愁新寓新18年,在一定程度上和老破小没有可比性。但是莫愁新寓和龙凤玫瑰园距离如此近,享受同样的配套,未来老破小物业搞上去房价虽然赶超不了龙凤玫瑰园,但是在一定程度上也会上涨。

 我在365网站上也查询到,目前莫愁新寓各组团物业:迎春里物业南京物华物业管理有限公司,物业费0.5元;郁金里、荷花里、涌泉里物业目前都是街道办事处(委员会)代管物业,物业费是0.3元;胜棋业主自筹物,物业费1元。

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