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机会来了!1.7万/平抄底江北新区,你敢买吗?

来源:365淘房 2019-07-09 08:34
摘要:土地拍卖应接不暇,配套利好消息频出,自从江北新区成立,一直占尽了风头,只因其链接的是全球资源,自带网红气质。

《365小区真探》是365南京二手房全新打造的栏目,将从买房人的视角出发,为购房者带来热点小区的全方位解析,包括小区环境、生活配套、房源户型、价格趋势等,多维度全面真探小区,为购房者提供更为直观、详实的置业建议。若您有想要淘淘去实探的小区,请在后台留言。

土地拍卖应接不暇,配套利好消息频出,自从江北新区成立,一直占尽了风头,只因其链接的是全球资源,自带网红气质。为此,不少买房者也希望能享受到国家级新区的红利效应,不管是投资还是刚需,不管预算是多少,在江北核心区总能找到满意的房子,上至正荣润江挂牌均价过四万,下至万江共和新城天和苑单价1.6万。

等等,单价1.6万是开玩笑吗?NONONO!放心看真房源,上门实勘过,千真万确!

这套位于万江共和新城天和苑的房源,位于3楼,采光无遮挡的全明户型,即便面积有134.09㎡,但总价也仅仅218万,加上没有电梯,所以没有公摊面积,得房率高。

需要说明的是,万江共和新城共分为三个小区,天和苑、地和苑、人和苑,但最便宜的是天和苑,小区挂牌均价17869元/㎡。而地和苑和人和苑单价则都要在两万以上。

从365淘房上的近两年的价格走势可以看出,今年七月,房价仍然呈现下降趋势。

或许有人说,单价低,可是总价不低,需要200多万,别灰心,这个小区还有总价165万的房源。

在地图上查询得知,万江共和新城天和苑到江北核心区开车只需要十分钟,半个小时内可以到河西CBD和鼓楼广场,只因其距离扬子江隧道口仅7分钟车程,一路狂奔无红绿灯,简直爽歪歪。

户型绝佳,核心区边缘地带,半小时达河西和鼓楼,按理说,价格不应该比核心区低这么多,然而现实确实如此,为解开谜团,乔乔来到了万江共和新城揭晓答案。

在此之前,乔乔印象里,过了大桥,吃喝逛都不怎么给力,今天的实探却改变了我的看法。

刚一下车,便被周边的烟火气息所吸引:油浇锅贴发出的嘶嘶声和人们欢笑交织在一起,两条交汇的大路旁挤满了各式的店铺。

理发店、龙虾店、小面馆、五金店、一应俱全,没有一家的店铺是空置的,即便是走出一公里也会发现,依然是一派生活的气息,可谓“街道虽小,五脏俱全”。

店多源于人多,在万江共和新城的三个小区——天和苑、地和苑、人和苑,三个小区加起来就有4132户,以一户三个人来计算,也有12369人,可谓南京少见的大社区,当然了,不能和威尼斯和天润城这种超级大街区相提并论。

据了解,天和苑小区内最小面积为89㎡,最大面积为135㎡,小户型居多,多为全明户型,这也是地和苑和人和苑无法比拟的优势。多层六楼没有电梯,这使得得房率要高于电梯房。

乔乔走进单价一万六的这个房源所在的天和苑发现,这个小区的两部分仅一街之隔。和地和苑和人和苑的两万多单价,天和苑竟低至一万六,不少没有原因。

外人出入,如无人之境

门口只留了一个小口,供来往人出入。

当乔乔走到门口,想试探进去的时候,发现没有人拦着,非机动车进出只有一个小门,而且大敞开着,保卫室虽然有人,但对行人不在意,只有车辆进出的时候,帮忙抬起一下挡杆。

小区内给人的感觉就是安置房的环境,但经和经纪人了解得知,天和苑并非都是安置房,只有10%的比例是安置房,其他均为商品房。

虽然楼栋之间间距尚在合理范围内,但小区内疯长的杂草和随意停放的车辆顿时毁了形象。

物业公司催收物业费。

这样的物业,收费0.3元,仍然让业主觉得有点高。“感觉也没做什么,你看门口张贴公告又催收物业费了,我就当没看见。之前的辉燕物业是和地和苑一起做的,地和苑业主把辉燕物业罢免后,辉燕物业觉得天和苑也不赚钱还受气,不如离开,之后接手的就是腾捷了,收费和之前一样,还是0.3元/平方米。”

楼梯旁的墙壁和开灯按钮,脏得不堪入目

物业费低,物业公司不赚钱也不作为,抱着饿不死就行的态度,小区的品质注定难以提升,无形中拖了一把房价的后腿。

楼梯间随处可见小广告。

车库改房租,租户素质参差不齐

乔乔在天和苑内发现一个不同寻常的现象,本来一楼都是架空的车库,一方面好停车,一方面楼上就不会受到梅雨季节的干扰太潮湿,但是却有很多人将车库重新装修,出租给别人。乔乔从业主处了解到,一楼的车库租客只是一小部分,楼上租户也很多,大多数是中车南京浦镇车辆有限公司的员工,还有附近万江幼儿园、浦口实小分校的工作人员。一个车库的租金在900元左右,比楼上便宜三百左右。

车库经过简单装修,便可以出租,一个月租金900元。

租户多,便存在一些不确定的因素,自住的买家会比较介意,一般不会轻易入手。而投资客买了也是为了以后升值,入手后边出租边等着升值,无形中又增加了租客的比例。

该小区内除了租客外的另一个居住群体为老人,以前的老浦口人拆迁后,被安置到天和苑,这只是一小部分,另外,附近原本居住平房的老人也因这里价格便宜,置换到这里,造成了今天租客和老人一起生活在一个小区的状态。

底商餐饮业居多 噪音和油烟扰民

虽然天和苑2007年的房龄,从数字上看并不老,但小区的外立面给人的感觉却沧桑了许多。加上一楼的餐饮商家比较多,客人络绎不绝,油烟也会有些许影响,从商家店面的背面看,各种电线暴露在外,存在很大安全隐患。

据附近的业主反映,餐饮店的客人从早到晚陆陆续续,这个季节喝啤酒的又多,半夜也在吵吵嚷嚷,业主想提前休息也不得安宁。

相反,地和苑和人和苑底商很少有做餐饮的,多数是一些不产生污染的服务类商店,且另外两个小区的物业虽说收费高一点,但是对环境和门禁管理均比较规范,一街之隔,单价少了六千,并不意外。

也许已经有看客被这里的低价感动了,先等等,目前这个区域的商场只有奥林广场,服装和餐饮,儿童培训班聚集在那里。

每天晚饭后,附近几个小区的业主便慢悠悠走到奥林广场散步。

另外,根据乔乔从几家中介处了解,想在江北核心区自住或者投资的买房者,均倾向于买品质房,小区环境都比较在意,像天和苑这种环境差的,江北新区边界地带还有不少。

未来,规划建设的11号线新马路地铁口就在小区门口1公里内,伴随着人和苑和地和苑因交通利好升值,天和苑自然也不会原地踏步,想抄底在江北新区投资的,天和苑是代价最低的选择,90平只需160万即可买到,且户型全面,低楼层也无遮挡。

而刚需,则可以考虑地和苑和人和苑,毕竟管理严格一些,居住人群也比较齐整,这样一家人居住也比较安心。

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