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成交大降,楼市惨淡?实探二手房市场,发现真相是...

来源:365淘房 2019-06-13 10:22
摘要:在经历三四月的“小阳春”之后,南京二手房市场并没有如期迎来“红五月”,甚至有不少人认为楼市降温明显,市场变淡了。但真实的南京二手房市场究竟如何呢,我们为此进行了市场实探。

刚过去的5月,南京二手房成交7796套,比上月的9581套上下跌了1785套,环比跌幅达到18.6%。在经历三四月的“小阳春”之后,南京二手房市场并没有如期迎来“红五月”,甚至有不少人认为楼市降温明显,市场变淡了。但真实的南京二手房市场究竟如何呢,为此,365二手房进行了市场实探。

红五月二手房成交环比下跌18.6%

南京的“金三银四”小阳春过后,“红五月”并没有像市场期待那般原色重现,5月南京新房认购6277套,环比下跌14%;二手房成交7796套,成交量下跌18.6%。在新房和二手房成交量双降的背景下,365指数显示,2019年5月,南京二手房住宅均价31035元/㎡,环比下跌290元/㎡,跌幅为0.9%。全市365指数1859.1点,环比下跌17.4点。

365指数中统计的全市196个热门小区中,有84个小区在降价。南京9个行政区中,三区房价上涨,其它六区房价下跌。其中栖霞区,跌幅为4.76%,居第一;秦淮区紧随其后,下跌4.16%。雨花区跌幅为2.66%,居第三。

备注:以上数据价格均为挂牌均价,根据户型以及楼层和位置的不同会有所浮动,仅供趋势参考。 

每逢五月淡一点 每年同期皆如此

从上面的数据不难发现,5月栖霞区挂牌价格跌幅最多,达到4.76%。那么,栖霞区真实的市场情况如何呢,乔乔对区域内的经纪人进行了采访,了解到:

仙林湖板块靠利好支撑,热度依旧

从区位来看,仙林湖位于栖霞区仙林大学城白象片区,是一个较新的板块。 

与此同时,仙林湖片区的教育配套优势是有目共睹的。区域内有金陵中学分校的小学、中学,还有小红花艺术学校等一大波优质教育资源。加之板块内品牌开发商的次新房较多,居住环境舒适,受到不少年轻家庭的关注。

据这个板块的经纪人称,五月的咨询量和带看量都不错,大多数的客户是去买金中分校的学区房的,少数是改善人群。目前店里一共20人,人均带看量一个月80个左右。

尧化门板块略显寂寥,带看量微减

与仙林湖的热络不同,尧化门板块就略显寂寥了。由于板块内缺少利好刺激,买房人的关注度也较低,主要是以初次南京的刚需家庭和附近置业有改善需求的家庭为主。

板块内的中介经纪人表示,目前考虑尧化门板块的买房人,都蛮理性的,基本都处于观望状态,5月带看量和咨询量是有小幅减少的。“当然和天气炎热也有关系,烈日当头,除非是非常着急的买房人,一般都不愿意出来吧。”

随后,乔乔又来到了位于华侨路的房地产交易与不动产登记大厅,进行实探:

房管局实探:五月只有一天取号人数冲到三百

今天上午10点多,乔乔来到了位于华侨路的房地产交易与不动产登记大厅。乔乔观察到,工作人员上班一个小时后,共有110个人排号办理业务,乔乔在此逗留了一个小时,竟然没有人继续取号。人越来越少,二楼的座椅几乎是空的,总共二楼能看到的人仅有三十人左右,而三楼缴费的人稍微多了一些。

乔乔还在交易大厅遇到一位经纪人,据他介绍,为了获得更多的订单,他这三个月每天都会在交易大厅“守株待兔”。人一来,他就可以上前攀谈,寻找合作的机会。

“现在来房管局的人是越来越少了,我天天来,见证了从三月到现在的变化。三月份人多的时候座位全部满,站着的人都挤到楼梯口了,五月份人是少了,这和落户时间有关。三四月买学区房的比较多,人就多一些,现在过了落户时间了,买学区房的人就减少了。”

据了解,五月二手房市场变淡,也是正常现象,每年的这个时期都会减淡一些。“从取号机可以看出,四月取号数量一天能冲到三百多,而五月却只有24日达到336人,其他均为两百多。”

华侨路附近的一家中介门店的经纪人告诉乔乔:“总体上市场行情趋稳的原因,还是和市场上的房源数量有关。此前挂的房子卖的差不多了,该买的也买了,失去了利好的刺激,买房人和卖房人都比较理性。今年的情况还算是可以的了,今年同期还比去年稍微好一丢丢,如果能继续维持现状,证明二手房市场还是可以的,我们也有信心。”

房管局统计方式有延迟致数据误差 

而365淘房金融按揭负责人则表示,5月二手房成交量下降的原因,和学区房旺季已过、市场需求的充分释放都有关系,此外还和房管局的统计方式有关。一般房管局的统计数据是根据过户来的,有部分已经网签但还没来得及过户的,就不会被统计到成交量中,一般会有半个月到一个月左右的延迟,这样看,市场还是比较平稳的。

365淘房按揭负责人还分享了一个有意思的现象:

从目前办理按揭业务的客户来看,付三贷七的首套房刚需一族,买城中二手房比例的比较大,占总业务量的7成左右。

在此前,南京刚需更喜欢关注新房,随着“存量房时代”的到来。年轻人在主城区上班,会选择在附近买个二手房,如果不是名校学区房的话,一般价格都在3万上下,还是可以接受的。

像锁金村、后宰门、南湖这几个成熟老社区,180万左右可以买到小两房了,关键是配套成熟,生活真的很便利。而新房都在郊区较远的位置,配套也会有所欠缺,生活会有些不方便。

刚需量力而行, 投资客更需谨慎

实探下来乔乔发现,目前的南京二手房市场稍稍减淡,和每年同期的行情是一致的,并不如外界鼓吹的那般耸人听闻。年轻人的购房理念也在发生变化,更爱配套成熟的二手房,却不再一味追求郊区新盘,某种程度上来说,也给二手房市场注入了活力。

今年以来,在房地产市场政策不断微调,部分城市房价出现上行态势,各地调控力度也未曾放松。整体来看,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,继续坚持“房住不炒”的政策。

在此背景下,南京二手房还值得出手吗?南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为,刚需购房者可以按照自己的支付能力和工作地点来选择,如果遇到合适的房源还是可以出手的。

而投资客就需要特别慎重了,除了个别热门板块,轻易不宜出手。另一个方面,有学区需求的家庭,还是可以考虑优质学区的。

最后的最后,小编建议大家还是要明确需求,看准时机,选好地段,认准品牌。毕竟,买房一阵子,居住一辈子。

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