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锁死9年不能卖!学区房也开始咬人了!

来源:365淘房 2019-05-19 08:53
摘要:北京学区房涨,南京学区房涨,苏州学区房涨,尤其是宇宙中心,工业园区的学区房,最近半年来暴涨,然而刚刚苏州发布学区房新区,一切都变了!

学区房涨!

NO.1|壹

北京学区房涨!

南京学区房涨!

苏州学区房涨,尤其是宇宙中心,工业园区的学区房,最近半年来暴涨!

然而刚刚苏州发布学区房新区,一切都变了!

有网友反馈,刚刚买的苏州园区的学区房,房东用过初中学区没用过小学学区,想着等着女儿读书刚刚可以用。但苏州发布了学区房新政,直接导致学区房被锁死,她女儿用不了这个学区!

就在昨天,苏州工业园区管委会发布关于贯彻《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》的通知。其中,关于新购住房“五年一学位”政策调整。这可是家长热切关注的问题。

自本通知施行之日起,在园区新购并取得《不动产权证书》的商品住房和二手住房,用于申请入学的,对服务对象提供的合法固定住所予以登记,登记的合法固定住所九年内认定一名地段生(初中、小学不分段,同一家庭多名子女不受限制)。

什么叫“九年认定一名地段生”? 是指自该住房学位登记使用之日起,九年内提供一个义务教育学位,该学位拥有者享受九年义务教育(产权不变更)。

什么叫“初中、小学不分段”? 是指初中、小学为一个完整的九年义务教育学段,除该登记住房学位拥有者享受九年义务教育外,该登记住房不再提供第二个义务教育学位,同一家庭多名子女不受限制(申请入学儿童还需符合园区当年其他的义务教育入学政策)。

这里的九年,该如何划定呢?“九年”是指以该住房为依据最近一次学位使用之年起计算,九年后可再次认定学位(申请入学儿童还需符合园区当年其他的义务教育入学政策)。例如某新购住房最近一次使用学位为2016年9月1日,则至2025年8月31日后可认定新的义务教育学位。

学区,被锁定9年!9年!只要你用了学区,9年内其他人根本没法用。周期实在太长了。

所以才会出现文中提到买了学区房没法用的问题,上家学区占用时间拉长了,她女儿上学时还不能腾出上学名额…

NO.2|贰

那么这条政策出来后,苏州园区的学区房是涨还是跌呢?大部分专家还是看涨,因为学区占用时间太长,导致市场上没占用的清白学区房极其稀缺,物以稀为贵,房价即将暴涨!

不过这里面也有一个逻辑问题,一旦买了学区房,而且使用了,那么腾出学区就要等9年,这意味着价值立马缩水了。

表面上看这张表,0年学区房应该是目前市场上非常稀缺,价值增加。但0年学区房一旦交易之后学区被用掉,会瞬间转为9年学区房,价值触底。这条政策,其实本质就是学区房的限售!年限增加了很长时间,你要想实现价值最大化,就必须等。一旦使用,价值就缩水。这就减弱了学区房的投资属性。如果你家孩子确实要上学,那么就买学区房。如果想抱着投资的角度来看,可能有点尴尬。

在南京,我们也认识一些家长,买完学区房等着孩子上学。一旦孩子成功入学,就挂出去卖了。从买到卖,两三年的时间周期,倒腾周期很短,几乎没有风险。最后发现还能赚一笔。接盘者孩子刚出生,等他们孩子上学,上家孩子已经上其他片区初中了,这个周期是能接上的。

但如果锁定9年,基本无法完成这个周期转换,除非生孩子前三年就买学区房(学籍被占用9年的这种)。但还没孩子,谁会想着买学区房呢?

目前来看,苏州园区的学区房到底是涨是跌,众说纷纭。涨有涨的说法,跌有跌的道理,但无论如何,学区房的流动性和变现速度大大降低。

NO.3|叁

其实苏州的做法,并不是突发奇想,其他城市或多或少的都在“折腾”学区房。

2017年,厦门同样是迫于节节攀登的学区房价,实行了“六年一套房产一学位”的政策。

除厦门外,北京、天津部分地区也从今年四五月份开始实行“六年一学位”政策,可见其大势所趋。

不过都不如苏州严厉!

其实,从本质上讲,学区房的价格节节攀升,除了给孩子上学外,还有一个关键因素:升值!旱涝保收。

房价跌的时候,学区房不跌,甚至还能涨一些。房价涨的时候,外围房价涨了,家长有能力置换学区房,学区房还是涨。最后孩子学也上了,还大赚一笔,美滋滋!

从去年开始,北京部分区开始执行多校划片,拉开了学区房改革的序幕。多校划片对于顶尖学区房是一个损伤,对于旁边草小学区房是一个利好。损有余而补不足,对于高价接盘顶级学区房的,是一个风险点。

不过历史上学区房经历的多项改革,但只要是成绩好的学校,学区房的价格还是越来越高。所以在我看来,学区房的价格波动,更多的取决于对应学校的成绩波动情况。只是9年的时间太长了,有很多不确定因素。

9年的时间,南站、河西、江北核心区,乃至江宁,每个区是不是都能办出1-2所不错的学校?如果这些学校崛起了,那么哪些学校会衰落? 这是一个问题。

NO.4|肆

还有一个重要因素可能也会影响学区房的演变!世界变天了。

日前,美国顶尖名校麻省理工学院(MIT)公布了提前录取榜单,虽然校方并未公布新生的国籍背景,但细心的媒体在研究名单后却发现了一个“令人震惊”的事实:

在今年EA轮次录取的707位新生中,没有一位来自中国内地的高中生,号称“考试专家“的内地学霸们这次全军覆没……

消息确凿,全军覆没!

无独有偶,在斯坦福大学在12月公布的面试地区名单中,斯坦福称将在全球50多个地区展开面试计划,台湾与香港地区都名列其中,却唯独没有中国大陆。那些申请斯坦福大学的内地学生恐怕也没能获得面试机会。 

数据显示,美国现有36万名中国学生,一年可以为美国带来约140亿美元的经济效益。

但美国总统特没谱今年却多次在公开场合指向中国学生,质疑他们中间充斥着间谍,透过窃取美国技术来构建中国制造业,还大肆宣称计划对中国学生施行新的背景调查和限制。 

美国国务院已于今年6月,率先缩减攻读航空学丶机器人学与先进制造领域的中国学生签证。 

美国高校的态度变化也越来越明显,除了此次拒绝中国内地学生的麻省理工,加州理工的录取数据也似乎不再像过去一样心态开放……

不管怎样,美国名校招收中国学生的要求,应该会越来越严格。即便招生,也是非核心专业。据说其他盟国也有这个收紧趋势。所以未来的格局很明确,要么国内高考,要么去国外读野鸡大学,国外名校的名额或将缩减。

这会对国内的教育格局带来极大的影响:

留在国内拼高考的学生可能更多,高考竞争压力更大。学区房市场可能更加紧俏!

以出国读名校著称的外国语学校,还能不能保持超然的势头?这个现在还很难说。一旦成绩出现波动,小学的评价体系将出现波动。

Anyway,再怎么搞,最优质的教育资源还是稀缺的。学区房的价格,取决于它在教育资源配置的中的能力是扩大了,还是减少了。

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