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南京安置房、经适房交易流程和注意事项,快收藏!

来源:365淘房 2019-05-19 09:01
摘要:有着房产业务15年经验的经适房(安置房)专家陆维新老师,和大家分享安置房的相关问题。

安置房一直是大家关心的问题,有关安置房的买卖问题也是很多人的知识盲区。昨天我们有幸邀请到有着从业房产业务15年经验经适房(安置房)专家陆维新老师,和大家分享安置房的相关问题。

什么是安置房?

安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户和城市低收入困难家庭进行安置。

安置房小区里有征地拆迁取得的安置房,国有土地拆迁取得经济适用房,城市低收入困难家庭申购的经济适用房,廉租房,产权置换房,中低价房,限价房,共有产权房,还有置换的商业门面商业配套房等。

这里除了安置的廉租房不能上市交易,其他都可以。但是目前对于征地拆迁取得的安置房、国有土地拆迁取得经济适用房和城市低收入困难家庭申购的经济适用房受5年内交易限制。

如何辨别拆迁安置房与经济适用房?

看拆迁协议书

业主房屋是国有土地拆迁取得和城市低收入困难家庭申购的经济适用房需要缴纳政府差价收益金。

但有一种情况例外,就是业主手持《南京市征地房屋拆迁补偿协议》取得的安置房是不用缴纳政府差价收益金的。

差价收益金的计算公式为:【本次转让核定的契税计税额-(原购房缴纳契税计税金额+原契税实缴额)】×50%。

看房产证

 

不动产证上有备注"征地拆迁"。

不动产证有"经济适用房"的要交受益金。

旧版房产证和土地证上面标有经济适用房,不管是征地拆迁还是低收入申请的经济适用房,房产证都备注经济适用房。但现在已明确标注出是征地拆迁还是经济适用房,因此根据不动产登记来区分是最好区分方式。

因此在签署合同之前要首先询问房东,跟房东核实好,房子为经济适用房、还是拆迁安置房。

南京经适房(安置房)上市交易流程

买卖双方合同签订后(买房人要有购房资格)买方提供身份证复印件给卖方办理上市确认书申请。安置房上市交易申请的材料比较复杂,每套房子材料也都不一致,这应根据房子的情况来定。

需提供的材料

转让方提供:(房主)

 1、保障房家庭成员身份证,婚姻证明(结婚证,离婚证离婚协议书或法院调解书判决书)和户口簿

2、转让房屋的《不动产权证书》(《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》) 

3、转让房屋的契税完税发票及购房发票

4、申购安置房时的《南京市房屋拆迁补偿协议》或《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》

5、有关房屋的继承公证、赠与公证及司法判决等材料

受让方提供:

受让方身份证复印件

安置房业主和共同申购人员到场签字确认办理

上市签署有效期为180天,10个工作日后取件拿到上市确认书,有政府差价收益金的当日在市房改办缴纳

对于征地拆迁补偿取得的安置房,只需夫妻俩到场签字。夫妻双方提供身份证,户口本,结婚证和买房人的身份证即可打上市确认书。

房东上市确认书申请办好当天买方有贷款的,需要配合买房人办理按揭贷款银行审批材料。一般商业贷款10个工作日,公积金组合30天左右批好。

友情提醒:友情提醒:这里需要注意的是上市确认书填报总价和房产局登记过户合同,银行审批贷款合同总价必须一致。双方约银行工作人员带贷款材料办理一站式过户手续、缴纳税费、买方支付首付款后即可等待银行下款交房。

经适房(安置房)上市交易注意事项

1.安置房上市交易购房发票开票时间一定要满5年(有部分小区以发票下方备注交房款时间)

购房发票满五年才能上市。但有些小区以购房交款时间为准。如雨花区的几个小区、秦淮区的银龙花园二期、三期、四期、五期,均以购房交款时间为准、一期以购房开票时间为准。

2.所售安置房必须无债务纠纷,抵押贷款的和法院查封(司法冻结),结清物业费(如景明佳园和兴贤佳园这两个小区)

在安置房和经济适用房,如果有银行抵押贷款的情况,业主必须把贷款还清才能办上市确认书。对于如景明佳园和兴贤佳园这两个小区,物业费也需交清。

3.办理安置房上市审批手续时,转让方原申请经济适用住房时的已成年家庭成员均需到场确认签字;

征地房屋拆迁补偿协议书,只需夫妻两人带身份证、户口本、结婚证、房产证、发票、拆迁协议书,契税发票,和买房人的身份证去签字。对于低收入申请的经济适用房和国有土地拆迁的经济适用房上市比较麻烦,这种情况则需要当时申请的家庭所有成员到场签字(共同申请人只要是成年了都要带材料签字确认,在离婚的情况下,对方对房屋产权没有约定归属的的一方也要带证件来签字)

税费问题:买房卖房一定要弄清税费多少?由谁来缴纳?

房产证(不动产权证登记时间不满2年需要缴纳增值税5%和个税)

特别提醒大家在签安置房合同时最好备注一下:如该房不符合南京市住房保障办公室上市交易条件或需缴纳违规收益金(包括补交面积差价款),双方免责解除本合同,卖方无息全部退还买方购房定金。如卖方违规拿房自己同意补缴违规收益金(包括补交面积差价款)合同可继续履行。

安置房(经适房)违规情况

陆维新操作交易经济适用房(安置房)买卖从业多年,遇到不少业主违规拿房受到政府处罚需缴纳100%政府受益金和补交房价款,现将常见的(居民拆迁,城市居民低收入困难家庭申请取得的经济适用房,征地拆迁取得的安置房)业主违规情况作以下几点归纳。

1.国有土地拆迁拿房业主在申请经济适用房(安置房)拿房前(以购房发票开票时间为准)家庭申请人和共同申请人名下有房的(含租赁居住权房)(住房面积不够低收入申请该房除外)

2.家庭申请人和共同申请人重复申请享受住房保障政策拿房的

3.违反政策规定多拿房屋面积的需补足房价款(含征地拆迁拿房家庭拿房不得超220平方)

4.申请经济适用房做假添加不存在的人口数骗购多拿面积的

问答环节

Q1

如果一个经济适用房,第一人业主甲通过夫妻之间的加名变更产权人,变了好几手变到丙这,丙再次卖这个房子,需要开上市确认书吗?如果需要之前所有的人都要到场签字才能开吗?

A

需原审购人到场签字。


 

Q2

有的房子还没拿证,说可能六七月份拿证,那这种情况如何交易?

A

无证房子不建议交易买卖!


 

 

Q3

房产证上面写是产权置换房,是什么意思?

A

产权置换房等同于一般二手房交易流程,不用办上市手续。


 

Q4

拿拆迁安置房的同时拿了铁路上分配的房子,算违规拿房吗?

A

先拿安置房后分的铁路房不违规(以购房发票时间)。


Q5

安置房已分到手但没有办理产权证的情况下怎么提高交易的安全性?

A

购房发票不满5年不建议交易!风险无法避免。

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