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南京8万/平的学区房长这样!学区房市场“以价换量”促回暖

来源:365淘房 2018-11-21 09:09
摘要:在南京,均价8万/平的顶级名校双学区房长啥样??

在南京,均价8万/平的顶级名校双学区房长啥样??

我上周末路过南京一线名校拉萨路小学附近,走进了拉小学区房成交量最高小区——怡景花园实探了一番。

据了解,该小区为拉小、29中“顶级”双学区房,看看挂牌均价高达8.3万/平的小区究竟长啥样,结果令我……

(365二手房网站怡景花园小区挂牌均价)

 

 (南京市拉萨路小学实景图)

拉小热门学区房一览
学区房名称 挂牌均价
峨嵋岭小区 91907 元/㎡
永庆村小区 91404 元/㎡
拉萨路小区 88971 元/㎡
百步坡小区 88014 元/㎡
金鼎湾今朝天下 87328 元/㎡
金鹏大厦 86174 元/㎡
广州路小区 85610 元/㎡
峨嵋岭十九号小区 84343 元/㎡
怡景花园 83756 元/㎡
广州路258号 79143 元/㎡

看点

01

南京8.3万/平名校双学区房长这样!

拉小、29中双学区房【怡景花园】小区实探图↓↓↓

小区内部还算闹中取静,只是进门会有一排门面房,开了很多小餐馆,略有嘈杂,小饭店门前也不是很干净(由于小店的照片拍糊了此处就不放了)。

小区内部在修路,看到了挖掘机停靠在路边,由于老小区没有地上停车位很多汽车都停靠在路上,占据了半股车道。

 

进入楼栋底下,我惊呆了,有居民直接在小区路上了拉了绳子晾被子,垃圾桶也很随意的放下楼栋底下,地面上很多灰尘。

这样的小区环境……你看完什么感受??

8万/平买它,你觉得值得吗?来投个票吧!

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怡景花园为拉小学区房成交量最大小区

这样的学区房销量究竟怎么样呢?

周边中介表示,怡景花园为拆迁安置房,所以环境相对没有那么好,但是这不影响它名校双学区的属性,目前该小区为拉小学区房成交量最大的小区。

我在某网站看到,该小区房源成交历史为205套,成交均价为7.8万/平。但值得注意的是,由于这种老小区房源面积大小不一,40几平的小户型单价就会很高,能达到9万/平,所以均价只能作为参考。

 

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拉小、29中双学区房最便宜要355万,但无法居住…

无独有偶,怡景花园对面的金鹏大厦,同为拉小、29中双学区房,有套23.72平的房源,总价355万,单价竟然高达15万/平!

 

 

据有关中介介绍,这套房源适合“挂学籍”,实际居住十分困难!因为不通水,没有独立卫生间,户型不成套,房主当初也是买来“挂学籍”的,并不住在这。

据了解,该套房源目前是拉小、29中双学区房中,总价最低的一套!

金鹏大厦为商住两用,房源虽然是住宅性质,但是大多用于办公。一层楼有十几户,我们从外观就能看出结构:

 

(金鹏大厦实拍)

看点

02

拉小学区房议价空间大,成交量领先

@南京仟佰间房产 王丹丹经理为我们分析当前南京一线学区房市场行情:

相比较上两月,一线学区的咨询量及带看量回暖,成交量也有所上升。

目前市场在售房源可选性比之前要多,所以诚心出售的房主议价空间还是比较大的,房主报价也回归理性,不会出现虚高报价。

最近成交量的回暖一方面是因为房主回归理性议价空间大,二是因为客户孩子受5月落户时间限制,为了不影响孩子落户时间,选择降价出售自己的房屋从而购买别的学区房。

成交价方面,我从业内人士方面了解到:

一线名小,成交量逐步上升,市场由成交量腰斩的情况转变,开始出现成交量的回暖,目前拉小、力学的成交量依然领先芳小、琅小,主要因素有两点:

拉小、力学的小面积房源量相对多一些,当下市场成交的主要价格区间在450-550万左右,房型主要是单室及两房;

拉小、力小业主对于议价空间的接受度更高一些,目前成交房源均有2%-5%左右的议价空间,10-20万左右的议价空间更好地促进了双方的成交。

而琅小、芳小的房源总价一般均在550万,所以在成交量的反映上,拉、力更胜一筹。

贷款方面,中介表示80年代的房子一般也是可以贷款的,但是银行可能会要求首付5成以上。

怡景花园周边中介告诉我,目前他们只有一套峨嵋岭的房源不能贷款,是1956年的房子,房龄非常老,必须全款购房。

看点

03

购买主城“老破小”名校学区房利弊分析,你怎么看?

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致命缺点:小区居住环境太差,房屋居住性能太低

房源多为面积在40㎡—60㎡左右的小户型,并且户型较差,甚至有些不成套,两户人家共用一个大门和过道,厨房和卧室分开,中间隔个公共走廊。小区物业差或没有物业并且大多无电梯,居住环境较差,周边居住人群杂乱。

一言以蔽之,就是小区居住环境太差,房屋居住性能太低。一个房子的价值不只在于学区,居住价值也不能忽视,毕竟房子买来是要连续数年居住的。

所以,会有家长选择出租掉学区房,然后加钱在附近租更大面积更舒服的房子。但现在学校每学期会安排老师家访,越是名校越是严格,出租也不是万全之策。

(图片来源于网络)

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优势明显:享受一线学区资源,生活十分便捷

主城的“老破小”学区房的优势极为明显:地理位置优越,周边配套成熟,学区资源优质以及总价低。

“老破小”学区房多位于老主城,商业、交通、医疗、教育等各项配置成熟。

而主城的“老破小”最大的优势当然就是学区配置,“拉力琅”等南京一线老牌名校大多位于老主城,学校教育质量高,学区房内在价值高,增值性好。

无论主城区还是新城区,但凡学区光环特别出色的,房价往往都高得吓人。市场上千万学区不是传说,单价破十万的老破小也依旧存在。

“老破小”学区房有一特点,那就是单价高总价低,面积越小单价越高。大多数家长资金有限只为一张房票,低总价小户型学区房才是他们的选择,毕竟只有少数人才买得起天价学区房。

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