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便宜286万!南京又一批“捡漏”房等你来选!秘诀是…

来源:365淘房 2018-07-10 08:55
摘要:现实生活中,价格比较低廉的二手房往往更容易吸引买房人的关注,法拍房就是一个小众市场。

现实生活中,价格比较低廉的二手房往往更容易吸引买房人的关注,法拍房就是一个小众市场。法拍房,顾名思义,就是遭法院强制执行拍卖的房屋,起拍价比市场价低很多。前段时间轰动南京的江宁碎尸案别墅就以低于市场价 800 万的价格开拍,神秘买家已经在6月27日之前,通过银行转账的方式付清了全款786万元,又一例法拍房顺利成交了。那么,这类房子究竟能便宜多少?最近买房人又有哪些“捡漏”机会呢?

 

1

法拍房为什么这么便宜?

根据人民法院关于财产拍卖的规定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时不得低于评估价的80%。如果出现流拍的情况,二次拍卖时应适当降低保留价,一般是首拍价格的80%~90%。

如果二拍也流拍就将进入三拍,同样也会继续降低保留价,降到二拍价格的80%~90%。如果三拍也出现流拍情况,房产就将被直接抵押给债权人。

虽然法拍房一般都会低于市场价格,但是品质较好的房子,基本在一拍里就被人拿下了,基本不会出现流拍甚至进入三拍的情况。并且参加拍卖的个人信息都是保密的,就不要想着大家都不出价,等房子流拍进入三拍之后再用低价拿下这种事了。

总结来说,主要有这几点原因:

1、法拍房是个小众市场,参与的人不多,很多人甚至都不知道有这样一个市场;

2、大多时候法拍房需要付全款。虽然有银行已经开始对法拍房提供贷款,但相对来说还是比较麻烦的。现在,部分法拍房支持贷款购买,但是仅限商业贷款。

3、潜在风险高,普通人不敢参与。

法拍房的优势:

1、一般法拍房的价格比市场价要低,一般是评估价的7折起拍,价格让人心动。当然,最终得以成交价来判定是否有性价比。

2、不少房源可贷款,即首套房最低3成首付。(也有限定为一次性付款的)

3、法拍房也执行限购政策,买法拍房需要提供购房证明。限购筛选掉了一批你的竞争对手,相对来说,竞争不是那么激烈。

购买法拍房的风险:

存在一定风险,潜在纠纷主要是房产本身的欠费,过户需要缴纳的其他税费。而一旦房子在国家划拨的土地上所建,二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。还可能存在这些问题:

1、存在产权争议问题

2、拍卖的房产存在长期租赁合同

3、房产存在抵押

4、房屋属于违法建筑或存在其他瑕疵

5、实际居住人拒绝搬迁,入住难

2

近期南京有这些法拍房可以“捡漏”

仙林:亚东城

栖霞区仙林亚东城一套房低于市场价286万即将拍卖!

据安家城东消息,一周前,仙林中心区域亚东城一套双学区房源司法拍卖。这套房建筑面积149.58㎡,当时起拍总价455万,比市场价便宜195万,且该套房源接受贷款!但是流拍了!现在这套住宅将进行第二次拍卖,起拍总价364万元,和首次拍卖相比,再降91万元!

起拍价:364万元

市场价 :650万元,保证金:60万元,加价幅度:1万元

总层数为13层,该房位于第11层,建筑面积149.58㎡,套内建筑面积124.49㎡,四室两厅

拍卖时间为:2018年7月26日10时至2018年7月27日10时止(延时除外)

河西:雨润国际广场

河西新城本部双学区房第二次拍卖

雨润国际广场  1701室(可贷款)

开拍时间:7月12日10:00-7月13日10:00

起拍价格:412万元(单价约2.94万元/㎡)

评估价格:735.04万元

面积户型:140.09㎡

装修情况:精装

房屋楼层:位于17层,总高30层

雨润国际广场  1821室(可贷款)

开拍时间:7月12日10:00-7月13日10:00

起拍价格:428万元(单价约2.96万元/㎡)

评估价格:757.55万元

面积户型:144.38㎡

装修情况:精装

房屋楼层:位于18层,总高30层

雨润国际广场这两套拍卖房在6月14日已经拍卖过一次,当时拍卖价格为515-535万元,由于没有竞拍人参与,最终两套全部流拍;

7月12日,这两套拍卖房还将进行第二次拍卖,两套拍卖房相比首次拍卖价格都下降了103-107万元不等。

雨润国际广场的学区是新城小学和初中双本部学区房,学区上比较占优势!

河西:紫檀雅居

河西别墅直降700万!

紫檀雅居 126-30号房产(可贷款)

开拍时间:7月12日10:00-7月13日10:00

起拍价格:900万元(单价约2.44万元/㎡)

评估价格:1600万元(单价约4.3万元/㎡)

面积户型:369.33㎡

装修情况:精装

房屋楼层:别墅

该套别墅也是第二次拍卖,起拍价进一步降低,首次拍卖与上市场相差400余万,此次差价已高达700万!

河西更多法拍房详情:

具体法拍房源信息可进入以下网址,选择房产分类查看。

网址:https://sf.taobao.com/item_list.htm?spm=a213w.7398504.filter.34.tl6YM0&location_code=320105&category=50025969&city=&province=&auction_start_seg=-1

3

法拍房有20年租约,拍下会吃亏吗?

据现代快报报道,小李拍到一套带20年租约的房子,房客早就将租金付给了原房主,那他拍到这个房子是不是亏了?

小李一直关注司法拍卖的房子,已经出手了好几套。这些房子不受限购影响,全国各地都能买。他刚在重庆拍了一套房,只花10多万。“这房子有20年租约,房客早把租金付给原房主,我拿下这个房子不能出租了,是不是就拿不到收益了?”

律师表示,小李的担心是多余的。“法院在拍卖带租约的房子时,一般会先找到租客商量,询问他是想继续住,还是选择拿回剩余的租金。如果租客想继续租下去,法院会喊来竞买人,大家协商解决;但若租客选择后者,法院会把拍卖款中的一部分钱作为租金直接退还给租客,然后令其搬离。”

律师告诉小李,即便对方继续租住,那么相应的租金,法院也会从拍卖款中留出来给小李,所以他完全没必要担心。

4

减小购房法拍房风险,你可以提前做这些

在我之前的调查中,过半网友表示,不愿意购买法拍房,总觉得不太靠谱。

虽然说购买法拍房存在一定风险,但是如果你的准备工作做足了,成功“捡漏”分分钟赚到也是存在的。

1、实地看盘

别想当然地认为网上法院公告信息是完全正确的,具体的房屋信息以及周边的环境细节还是眼见为准。

2、物业咨询

事先询问清楚房屋所欠的物业费及水电费,这些同样由受让方承担,是成本的一部分。

3、确认屋内情况

一定要去实地查看,确认屋内是否已经腾空。有些司法拍卖的房子,会标注房东承诺,拍卖成交后三个月内搬出。这样的房子一定要注意,房子拍下来之后,法院也无法确保确保屋主搬出的时间。

并且在法律上,有「租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力」的规定,也就是说作为购房人,你要对前业主的租户继续履行租赁合同义务。为了避免将来在交接中产生麻烦,这类房建议不碰。 

4、贷款确认

如果你准备按揭的,一定要问清楚,这个房源是否提供贷款。确认无误后,可以将法院公告内提及可提供贷款的银行挨个咨询,一般能提供贷款的银行,会希望你能先缴纳全额贷款,再提供贷款。所以,在法院规定的交款期内最好备足现金。

5、核算税费

在进行网拍前,要对税费进行核算。除此之外,正常的产权完整的房子拍卖一般过户是没问题的,也不需要额外增加费用。如果是有些产证未能办理完整,你就需要多留一个心眼,问清是否还需要额外补交费用。

6、把控预算

事先可以去周边的房产中介了解市场行情,对价格预算有一个合理的把控。拍卖的时候看清楚是第几次拍卖,如果第一次拍卖,没人出价,可以静候其流拍;第二次拍卖的时候,起拍价会打个八折;如果又流拍了,第三次再打八折。

当然,如果第三次拍卖,你如果想买,就赶紧下手,否则就将被变卖,多半就直接成交了。   

另外,拍卖的时候不要头脑发热,选择司法拍卖,本来就是为了捡漏,如果为了置气,跟人家抬价,那就得不偿失了。有些人很可能就是被叫来托价格的,希望卖贵一点,你一斗气,就上了他的套。

一切都确认过后,就妥妥地筹好保证金,等待开拍。

 

 

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