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资本缘何抢滩长租公寓? 三六五投资贝客的深层逻辑

来源:365淘房 2017-11-16 14:16
摘要:租房新政后首例长租公寓投资落定。昨日,三六五网以1.25亿元投资贝客公寓,占股20%。贝客公寓投后估值达到6.25亿元。

系列报道1:三六五网新战略发布 定位长租公寓服务商剑指产业整合

系列报道2:高清图集|刚刚,轰动住房租赁市场的大事在南京发生

系列报道3:平台、融资、资管 一图看懂三六五网住房租赁新战略

三六五网战略发布会现场嘉宾合影

租房新政后首例长租公寓投资落定。昨日,三六五网以1.25亿元投资贝客公寓,占股20%。贝客公寓投后估值达到6.25亿元。

处在政策与市场双重风口上的住房租赁产业,估值能飙升到几何?昨天双方签约会上的答案是每间房超15万元。对于这种理解,三六五网总裁齐东说:“比每间房15万元更重要的是数字背后的投资逻辑。”

长租公寓行业一直被资本诟病的是利润率太低。同为包租模式,日本的行业领军企业租赁收入的利润率基本不超过5%。中国的集中式公寓还没有一家走完完整的项目周期,全部处在亏损线上。那么,拿什么指标衡量集中式公寓估值?一边亏损一边扩张,风险如何抵御?三六五网还会继续投资集中式公寓吗?

三六五网牵手贝客 双方只谈一个指标

“我们是用暗访拉开和贝客结缘序幕的”三六五网实际控制人胡光辉说。从年初以来,三六五网高管团队反复调研住房租赁行业,暗访是用得最多的方式。

“集中式公寓挣的是运营细抠的钱,能不能蒸馏出隐藏在粗放环节的利润,是运营能力的试金石”胡光辉说。

首先是贝客公寓的租客感染了三六五的高管。随意拦住的一位年轻租客说,这里的租金比外边贵多了,但会一直住下去,因为有新结识的一群朋友,有不住在这里就不会有的乐趣与感动。

接下去就是明访了。“我们不看样板间,就看刚退租的房子,或者走访一两户正在住的租客。”按这个要求,在南京,在北京,在苏州,在上海,一家家看店,看房间看公共空间看租客都是什么样的群体。

贝客公寓样板间

三六五网闭门会议上对贝客的三条共识是:会做坪效,从拿房测算到公共空间装修规划再到房间布局,精于算计,IRR(内部回报率)不低于20%;会做产品,创意设计水平高,不仅仅体现在公共空间,每间房都有设计感;会做社群,贝客73%租户都是90后,公寓和公寓营造的氛围一言蔽之有情调,符合90后调性。“善于做一件事,就是说比别人做成本要低,贝客每一家店都有管理的痕迹,值得投。”这是结论。

买股票不必看公司愿景、价值观,因为隔得太远的东西没法判断靠谱程度,投资谈判却一定要谈。贝客把员工排在公司价值序列第一位,视每个租户“从满意到惊喜、从惊喜到感动”为核心竞争力,这两点管理逻辑上一脉相承。

一个女租客生病了,委托管家帮忙去买药。管家敲门的时候,会多一样东西,那会是一束美丽的鲜花。那个时候,管家就是催开花朵的善良。

“创造有爱有体温的社区”、“用爱重塑生活”,贝客的理念与企业文化别具一格。董事长王健说:“驱动贝客3年多时间快速发展的,与其说是环环细扣,不如说是贝客人用情怀做事。”

 基础牢靠了,放心的东西就多了,指标也就简化了。作为结果导向,能不能做中国运营质量最好的公寓?由此三六五网最为关注一个指标——单店盈利能力。

根据公寓行业运营特点,三六五网选取了成熟门店最近三个月平均毛利率这一效率指标,来全面衡量贝客的运营能力。

20%以上,这是贝客的答卷。

异地扩张 考验总部能力

经常有人问,集中式公寓的盈亏平衡点在多少万间?

这个问题没有答案。原因很简单,规模不等同于质量。

集中式公寓扩张中孕育着危险,一旦出现“着火店”,比如十家店里有两家“着火”,余下8家再优秀,也只够填坑。

每一家店选址经营都很重要。如同父母的幸福=老大幸福+老二幸福+老三幸福,只要一个子女不幸福,父母也就牵肠挂肚唏嘘不已。

不断有公寓企业规划说,一年新增三五千间房。

最好的反问句是,团队在哪里?对一家比较重的企业来说,管理瓶颈总是比市场瓶颈先来一步。

贝客的一个核心优势是:创始人和核心团队有长期从事零售连锁企业的经历,王健董事长历经了五星电器从第一家店到200家店的成长史,对连锁企业运营特质的把握始终溢于言表。以贝客管家学院金管家培训认证体系为代表的管理标准化输出,以行业内率先推出项目标准操作系统为代表的团队异地复制能力,足以保障贝客在异地开疆拓土。

自2014年9月南京发轫第一家店后,贝客三年多来成功地进入北京、上海、苏州。35家门店,4000余间房,越扩张越出新。南京只有几种户型,外地店贡献了十多种户型;最新户型3.0+版和各具特色的邻里中心,构成、完善了贝客产品库体系;金贝、银贝、白贝的产品分级后,北京推出了绿贝店,在公寓行业中率先启用新风、净水、除霾、隔音、保温等绿色环保系统。贝客把A做成A+的能力,是在不断扩张中完成的,这既表明在复制能力上闯关成功,又更显露出行业标杆的气质。

单店盈利能力与总部扩张管控能力,两个维度的能力集于一身,极大化解了眼下亏损的风险。随着一年期成熟店体量的增长,新增店在良好异地管控能力下迅速完成爬坡阶段,足以增厚企业的盈利预期。“我们眼下不考虑盈利是因为我们知道何时盈利,这既是对行业的深度理解,也是对自己团队的自信。”王健说。

“五力模型”亮相 推动产业整合

三六五网发布判断集中式公寓的“五力模型”

昨天的签约发布会上,三六五网发布了判断集中式公寓的“五力模型”,即房源获取的吸附力、产品运营的核心力、融资杠杆的撬动力、团队建设的原动力、推广去化的吞吐力。

三六五网总裁齐东介绍,依据“五力模型”,选择优秀的合作伙伴,优势互补,助力成长,这是三六五网住房租赁战略的重要方向之一。而贝客正是三六五网经过多轮考证后遴选出的佼佼者。

完成A轮融资后的贝客公寓谋划更大的步伐。CEO魏子石说:“接下来,贝客将在提升用户的居住体验、服务体验和搭建、完善整个运营体系上做进一步优化升级,并保持贝客在房型设计风格上的领先优势。”

贝客计划未来三年在南京、北京、苏州、上海、杭州、合肥等地新增160家集中式公寓门店。在深耕长三角核心城市和津京冀市场的同时,辐射周边地区,未来5年发展至全国500家店的规模。

在这样大手笔的规划中,三六五网的角色是,融资支持方、房源供给方与委托经营方、平台去化助力方、资产证券化的协同方。

那么,三六五网还会持续投资集中式公寓中的优秀者吗?

三六五网实际控制人胡光辉表示:“以股权+金融+平台+房源获取为合作抓手,与优秀公寓企业共同成长,投资贝客就是这一战略行为的发轫。”

三六五网刚刚发布的住房租赁战略中说,未来,三六五网将在产品线与区域上寻求运营能力和团队突出的公寓企业合作,以住房租赁产业基金的股权投资和融资支持为切入点,在平台去化、房源获取、资产证券化等方面形成协同效应,成就住房租赁产业综合服务商的地位。

三六五网的转型大幕刚刚拉开,正如发布会现场惊艳的一句话“心有猛虎,细嗅蔷薇”。返回南京二手房首页

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