经常有网友向我提问,二手房贷款的年限究竟受哪些因素的影响?是不是和房龄有很大关系?贷满30年好还是20年好?
的确,二手房贷款年限和房龄确实有很大关系,但银行不会仅仅看这一点。
1、房龄如何影响二手房贷款年限?
老旧的二手房由于房龄比较老,贷款的年限有限;如果房龄超过20年,很有可能被银行拒贷。需要注意的是,二手房房龄多大是以银行认可的评估机构的评估报告为准的。
有银行规定,贷款年限+房屋房龄不超过30年,有的规定不超过40年,也有规定不超过50年的。
举个例子:假如房子是2000年建成的,到今年房龄是17年,银行规定的贷款年限+房屋房龄不超过50年,那么贷款年限=40-17=23年;如果此时贷款人是40岁,法定退休年龄为60岁,根据贷款年限与贷款人年龄的关系公式,贷款年限=60-40=20年,那么最长贷款年限就取20年这个期限。
如何识别二手房房龄?
1、调查产权
买方若想要知道二手房的真实房龄,需由卖家带上产权证等相关证件,到房管局查询房屋产权办理时间是最直接也是最有效的办法。你可以从产权办理时间推断出房屋的年龄,一般来说,单位房的年龄可由产权办理时间向前递推两三年,商品房的年龄则可递推一两年的时间。
2、调查建成时间
除了调查房屋产权时间,你也可以通过调查房屋的建成时间来推断房龄。你可以亲自前往国土局查询房子的建成时间,这样的方式也是比较稳妥的方式。
3、观察楼体外观
一些住宅外墙都会用墙漆或瓷砖进行装修,这样的房子多为九十年代中后期之后的建筑。但若是水泥外粉墙面的住宅楼,那就多为九十年代初的建筑。若是红墙砖瓦砌成的建筑,那就多为上世纪八十年代至九十年代的建筑。
4、观察楼层数量
看楼层的数量也可以看出住宅的大概年份,比如楼层为2至3层的,多为上世纪五十至六十年代的建筑。若楼层在八层或八层以上,但没有电梯,那就多为九十年代中期的建筑,但要注意的是,不同地区的建成年代可能会有差异。
2、影响房贷年限的其他因素
1、银行对贷款年限的最长限制期限
银行对房贷最长年限有要求,通常是不超过30年,但是今年信贷政策收紧,有银行缩短了贷款最长年限。
比如北京,将贷款最长年限缩短到25年,要知道,贷款期限长,付出的总利息就多,期限短,每月房贷月供多压力大,假如贷款200万,基准利率前提下,期限25年比30年每月房贷月供多出近千元,所以在房价较高的城市,贷款最长期限的变化对经济能力有限的购房人影响较大。
2、还款能力
还款能力同样影响着贷款年限,银行审查借款人收入时,要确定收入足以偿还月供,房贷月供与收入的关系为:月供≤月收入X50%
3、贷款人年龄
有些银行要求贷款人年龄+贷款期限,不得超过个人及其配偶法定退休年龄;而有些银行则是要求贷款人年龄+贷款期限,须小于70年。每个银行规定的贷款年限都是不一样的,具体也要看银行的规定。
贷款年限与贷款人年龄的关系是:贷款年限=法定退休年龄-贷款人实际年龄,年龄越小,贷款年限越长。
4、房屋性质
通常来讲,购买商业用房和商住两用房的,贷款年限最长不超过10年;私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为20年。民用性质的新房和二手房,贷款年限最长为30年。
但新房的贷款年限通常比二手房长,主要是因为二手房的贷款年限会受到房龄的限制。
3、贷满30年还是20年?怎么选划算?
多数办理商业贷款买房的人在选择贷款年限时,多可能在30年和20年之间徘徊,当然,经济实力较强的人也可能会选15年、10年等。
三大理由告诉你为什么贷款要贷满30年
1、 每月还款压力小
举个例子,如果同样贷款200万,贷款20年,等额本息每月要还近1.31万元,而贷款30年的话,每月只需还近1.06万元,这样每月就可以多出近0.25万元的结余用于生活支出。
不过,还需要注意一点,月供不要超过月收入的50%,可以的话,尽量控制在30%以内,否则将降低生活质量。
2、越长的贷款年限越适合提前还款
一般来说,银行还款都是先还利息再还本金,所以提前还贷不要超过贷款期限的1/3,因为你已经把大部分利息还了,提前还贷并没有多大意义。
举个例子,贷款300万,贷了5年之后一次性还清:
如果是贷款20年,你已还近117.8万,还要还近250.9万,总共还368.7万;
如果是贷款30年,你已还近95.5万,还要还近276.2万,总共还371.7万。
由此可见,贷款30年比贷款20年的利息就仅仅多出3万,但你这些年的生活质量却很不一样。
3、可以买更大的房子
既然贷款年限越长,月供越少,那为何不多贷一点,买一个大点的房子呢?要知道,你贷款200万,年限为20年,月供是13088元,而贷款300万,年限为30年,月供也就是15921.8元,两者仅相差2833.8元,但总额相差100万。
总价相差100万元的房子,不管是在户型、地段、面积、配套,还是位置方面,两者的差距都很大。
是不是每个人都应该贷满30年呢?
答案自然是“不一定”,借款人要根据自己的收入和实际状况来确定贷款方式和年限,办理房贷应该以不影响家庭生活为前提,需慎重考虑月供与家庭收入的比例。如果这一比例过高,势必会减少家庭的其他开支,从而影响正常的家庭生活。
4、哪些人会被直接拒贷?
5、南京目前有哪些银行已经停贷?
首套房:
截止到上个月,南京地区的20余家银行中,已经没有执行基准利率的银行,对于首套房的贷款利率折扣,13家银行表示最低为基准利率上浮10%,其中包括光大银行、北京银行、邮储银行、工商银行、南京银行等,而兴业银行、中信银行等3家银行表示首套房贷款利率折扣为基准利率上浮15%。
紫金农商银行目前已经暂停受理首套房贷款业务,此前早已停止房贷业务的银行还有浙江稠州商业银行、浙商银行、宁波银行以及恒丰银行。
二套房:
当前邮储银行、农业银行、紫金农商银行都已停止对二套房的贷款业务,当前南京地区的银行中,对于二套房贷款利率折扣,有三家银行执行上浮10%,两家贷款利率为上浮15%,其余的除去停贷的银行外,均为上浮20%。
6、南京最新商贷政策是怎样的?
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