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2017年四季度,是不是南京买房的好时机?

来源:365淘房 2017-09-08 10:37
摘要:据南京网上房地产的最新数据显示,2017年1-8月南京二手房共计成交了66866套,同比去年同期的107327套下跌37.7%。2017年已经过半,南京楼市在多限齐发下“平稳”前行。依据当前政策风向及经济表现来看,2017年四季度是否会迎来买房好时机?

据南京网上房地产的最新数据显示,2017年1-8月南京二手房共计成交了66866套,同比去年同期的107327套下跌37.7%2017年已经过半,南京楼市在多限齐发“平稳”前行。依据当前政策风向及经济表现来看,2017年四季度是否会迎来买房好时机?

、首先明确2017年四季度是不是买房好时机的两个重点:

1. 买房群体是谁?

2. 买房的资金实力如何?

1、买房群体决定了看待房价涨跌的态度

从大类上来讲,目前南京楼市的买房群体分为:刚需客和投资客。

刚需客侧重的是房屋的居住属性,资产增值只是购房的附加值,对房价涨跌的心理抗性较大。这从根本上与国家当前的“加强房屋住的功能”政策方向一致,换句话说,刚需是楼市政策调控的受益者。 

投资客看重的是房屋的金融属性。随着房价上涨而产生的资产增值,是投资客购房的主要动机,是其扩大自身资金实力的新渠道。这就决定了投资客对房价涨跌的紧密度,成为楼市政策调控的关注者

2、买房的资金实力决定了抗风险能力的高低

从当下的市场来看,高杠杆买房是多数人的选择。2017年1-6月,南京购房者通过商业贷款购买二手住宅比例达66.32%,与去年同期相比上升7.98%。

2016年1-6月及2017年1-6月南京购房者付款方式占比

 

数据来源:南京我爱我家研究院

7、8月南京信贷收紧,首套房贷款利率普遍提升5-10%,二套房基本都已执行1.1倍的基准利率,这对依托于杠杆的购房者来说,无论是购房的首付压力,还是未来的月供还贷压力都拔高了一个档次。

全款、纯公贷、纯商贷三者抗风险能力排名

1)有全款买房能力的购房者对信贷及货币政策的抗压性处于最高级别。

2)其次是,纯公积金贷款的购房者。一是由于公积金个人最高只能贷款30万,家庭最高贷款60万,这就表示对买方购房首付的要求依然较高,购房者的资金实力处于中上水平;二是不同于商贷利率“频繁”的政策性调整,公积金贷款的相关细则较为稳定,降低了政策性风险。

3)最后是纯商贷的购房者。国家层面对于房地产行业的主要调控手段之一,就是信用超发,其表现为按揭贷款的各种优惠措施。2015-2016年,南京房价的飞涨即是典型信用超发的结果。2017年南京二手房成家量也是在7、8月银行信贷进一步收紧时,出现明显降幅。可见,纯商贷购房者在应对楼市政策调控时,抗风险能力是较弱的。

其次:衡量2017年四季度南京房地产大环境的五个维度

1. 人口“逃离北上广”的人群进入南京 

随着一线城市人口疏解工作步入深水区,“逃离”不仅是主动告别,也包括了被迫离去。艾普大数据对“逃离北上广深人群”采用了如下定义:从北京、上海、广州、深圳离开后,迁徙至省会城市或热点二线城市,并在该城市驻留超过两个月的人群。

2017年二季度北上广深人群迁徙图和北上广深人群流入城市TOP10图可看出,逃离一线城市的人群,主要流向了重庆、杭州、南京、成都、厦门、苏州等地。

北上广深人群迁徙图

 

数据来源:90度地产

北上广深人群流入城市TOP10

 

数据来源:艾普大数据

值得注意的是,逃离北上广深的人群中,26-35岁、36-45岁这两个年龄段的人最多,占到总人群的66.01%~77.21%。他们正值年富力强、为事业打拼的年纪,同时也是面临安家置业和子女教育等问题的一群人。同时,逃离人群在流入新城市后,有买二手房意愿的占比55.18%,有买新房意愿的占比40.68%;有租房意愿的占比为43.62%;也就是说,多数人有意愿在新落脚地买房,实现安家置业梦。

此外,根据最新的划分标准,全国共有北上广深4个超大城市,重庆、天津、武汉、成都、南京、沈阳6个特大城市。杭州、苏州、合肥等均属于I型大城市。南京是长三角唯一的特大城市,也是全国第9大城市、第5大特大城市。在规模等级上高出长三角杭州、苏州和合肥一个等级。

 

要成为特大城市,人口是一个重要指标。南京824万常住人口,大学生数量超过80万人,获批特大城市后,未来10年100多万的人口涌入预期,人口带动需求的产生,撇开南京本身的人口吞吐力,一线城市人口的流入与定居对明年的南京楼市的发展而言,需求量是肯定的。供求关系影响价格,房价仍会较为坚挺。

2. 土地:品牌房企相继投资,后市被看好

根据5月13日颁布的南京“宁十条”政策,南京计划于2017年供应住宅用地 880 公顷。而2017年上半年总计出让住宅用地面积为238.26公顷,仅完成计划的27%。由此可见,下半年南京市将会继续增加住宅用地供应的力度,加快土地入市的节奏,以达到改善供需结构的调控目标。

尽管南京今年迎来“史上最严”调控政策,但2017年上半年仍有多家大牌房企投身南京市场。在拍地的企业队伍中,龙湖地产拍得的土地面积最大,势头也最为强劲。此外,保利、华发、南京地铁、五矿、金地、万科、世茂等南京本土和外来企业,都争相增加土地储备,以抢占后市发展机遇。

2017年上半年南京土地成交情况

 

数据来源:南京市土地成交网

2016-2018年南京土地供应出让计划

 

数据来源:南京国土局

同时,宁十条”规定,南京土地竞拍达到最高限价时,将由参与的企业竞拍保障性住房面积以继续进行。该政策颁布后所出让的30幅地块中,共有14幅土地竞拍保障性住房。这一规定无疑增加了土地开发成本,但仍有不少品牌企业竞相开拍,表明各房产企业看好南京未来两至三年的房地产市场,对后市发展的预判较为乐观。

3. 信贷紧平衡政策下,刚需机遇来临

由于货币政策调控有数量型和价格型,影响其对房价传导路径的因素也相应可分为信贷因素利率因素。根据伯南克等人提出的"金融加速器"理论,信贷市场可以传导并放大宏观经济冲击,对房地产市场而言,房价的涨跌通过影响抵押物价值,也会影响信贷,从而放大和缩小货币政策效应,对自身价格也会产生加速的效应。因此,按照货币政策传导机制自上而下进行梳理,我们可以从如下三个货币政策对房地产价格的渠道,评估2017年四季度南京楼市的大致趋向。

1)信贷因素的传导路径。一般情况下,央行通过运用如法定存款准备金、再贴现率、公开市场操作等工具调节货币供应量,货币供应量影响银行放贷能力和社会流动性充裕程度,进一步决定居民购房贷款获取程度和购房意愿。据中国人民银行参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长盛松成表示“2017年下半年中国货币政策或保持紧平衡,汇率升、利率缓。”货币政策紧平衡控制货币量和流动性的输入银行放贷能力收紧,居民可获得的按揭贷款减少,最终平稳购房需求和房地产价格。

2)利率因素传导路径。贷款利率反映居民购房的资金成本,存款利率反映资产组合效应,两者与房价为反向关系。当下南京大多数商业银行的贷款利率提升,并呈现长效性,这对南京下半年一直2017年四季度的房价将产生重要影响,

3)房价自身加速效应。紧缩货币有助于抑制房价,又由于房产本身是银行抵押贷款中最为常用的抵押物,其价格受限意味着抵押品价值下降,银行信贷扩张动机减弱,进一步稳定房价。此外,南京土地政策与限价齐发,有效削弱房地产开发商投资动机,减少了高价地的产生从而进一步稳定了该区域的房价。

总的来说, 2017年四季度,信贷方面仍以收紧为主,房价上涨幅度受限,是刚需购房的好时机;对投资而言,则需谨慎考量入手区域的升值潜力与出售周期。

4. 租金与收入:决定机制不同,对房价影响有限

谈及租金、收入与房价,明确以下三点:

1)租金的确定机制和房价的决定机制不同,房价不仅取决于供给需求还取决于变量,但是租金主要取决于收入。

2)2017年7月1日,南京将最低工资标准从1770元/月上调至1890元/月。非全日制用工小时最低工资标准,也从15.5元/小时上调到17元/小时。9月,人社局发布南京2017年企业工资指导线为:企业工资增长基准线为7%; 企业工资增长下线为3%; 不设企业工资增长上线。二者说明,南京居民可支配收入呈现增长趋势

3)大力发展租赁一方面是创造一个可信任的租房环境,降低无房者的恐慌;另一方面是促使整个租金市场形成稳定的金融现金流。从而将租金转移至房产持有者,房产持有者再把租金以还贷的形式给银行,不至于整个房地产市场资金链断裂。

因此,从根本上来说,租赁市场的发展对房价的溢出效应是有限的。随着收入的不断提高,房价上涨幅度放缓,居民的购房能力将会提升。

5. 政策:买得起与买到手成为焦点

调控:“房子是用来住的,不是用来炒的”和“长效机制”出炉,市场继续保持平稳将是大概率事件,市场的供应量和库存有限,但购房需求没有减少,所以楼市不会出现大的波动,只能说会让更多买房人对市场更有耐心。楼市监管加强转变,政府的加法和减法的供给,包括一些调控措施在逐渐针对租赁市场发力,未来的的房地产市场会越来越正规。南京,作为热点二线城市,经过多轮调控新政严控,现在基本稳定,尚无放松迹象。另外,南京被列为租赁试点城市,相关租赁政策的出台表明南京租赁市场将迎来新一轮发展期,

南京房贷利率大面积提高:不止是限购,还有限贷,不止是限贷,而且还房贷收紧!现在南京各银行首套房贷款利率上浮5%或10%已成为主流。

目前,据媒体报道,南京地区多家银行基本上现在放款都在三个月以上甚至半年。其中南京银行网点工作人员答复,对于首套房中的一手房保持基准,不做二手房业务。而北京银行也表示二手房已停贷,同时现在即使对于一手房,也不再收件了。

 

调控严控,房贷收紧……南京不止购房资格严格,而且买房成本也一再提高,对于很多人来说,恐怕2017年四季度不是适不适合买的问题,而是有无资格买,能不能买得起的问题。

最后大环境+自身实力是评判2017年四季度买房的标准

1. 从购房的动机来看,2017年四季度无论调控是否松绑,房价如何变化,刚需作为政策受益者,买房不用犹豫。

2. 从资金实力来看,与贷款的紧密程度影响了抗风险能力的高低。资金底子厚,长线投资未来3-5年不急于转手,可挑选优质板块入手。反之,杠杆依赖性大,短线投资购房,需慎重。

3. 2017年四季度南京房地产大环境仍以“稳”为主基调。又好又快发展的是租赁,又稳又平发展的是商品住宅。明年南京楼市不仅是资金间的拉锯战,也是多方的心理战。

4. 根据南京的医疗、教育、交通等资源,可以将南京分为三个梯队

第一梯队:主城六区(包含鼓楼玄武秦淮建邺栖霞雨花台),目前南京最优质的资源都集中在这六个区。

第二梯队:江宁区、浦口区,这两个区拥有的资源仅次于主城区,这两个区的房产也属于较好的资产增值保值资源。

第三梯队:六合区、溧水区、高淳区,这三个区今年3月15日纳入限购区域,区域未来规划较为完善,结合当前的房价,未来房价有较大的补涨空间 。返回南京二手房首页

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