二手房
租房
资讯
小区
经纪人
商铺
写字楼
|
租售宝
|
加入收藏
新浪微博
微信
扫一扫,微信找房

南京
南京
苏州
昆山
无锡
常州
合肥
芜湖
杭州
西安
重庆
南京二手房>资讯>正文

五大维度解析百日调控下的南京楼市

来源:365淘房 2017-07-05 09:11
摘要:自315南京楼市调控加码以来,无论是新房还是二手房市场,均已进入该政策消化期的尾端(一般政策消化期为2-3个月)。在调控百日之际,当下的南京房产交易市场反应如何?

315南京楼市调控加码以来无论是新房还是二手房市场,均已进入政策消化期的尾端(一般政策消化期为2-3个月调控百日之际,当下的南京房产交易市场反应如何?

一、 史上最严调控组合拳:四限齐发

 

(来源:南京我爱我家研究院

2017年3月15日,南京调控政策加码:限购升级。非本市户籍社保缴纳证明从“2年1”升级为“32”六合溧水高淳三个区域正式加入非本市户籍者限购之列。时隔近2月,限售刃也落在南京楼市上空,至此南京限购、限贷、限价、限售”四限齐发楼市进入冷冻期。

“315调控”是2016“930调控”的政策延续,不同的是今年调控的频率更高、手段更新、力度更强、态度更坚决、持续时间更长。如果说,去年的各项楼市调控举措被业界戏称温柔一刀那么随着今年调控的逐步收紧,翻新的调控举措对于炒房的打击可谓史上最严

1. 无论在主城区,还是六合溧水高淳非本市户籍仅限购买一套住宅,包括新建商二手住房。

2. 限售政策限制了房屋流通,拉长房屋转手交易时间炒房者的资金提出更高的要求3-5年后投资等待期考验着炒房者对房地产市场未来走势的预判

3. 非本市户籍购房所需的纳税证明提档,对其购房资格的要求更高。

4. 从土地竞拍规则的调整,到商住产品的规划限制,今年调控采取多方面围追堵截方式,强化调控效果,使调控效用更长。

二、 调控下二手房市场出现冷却 

2016年是南京房地产市场最为红火的一年,二手房年度成交量同比上涨62.97%,新房年度成家量同比上涨16.77%。与此同时,价格也出现明显的上涨且在春节假期后有进一步量价齐升的势头,进而引发了严厉的调控。

认房认贷的基础上,加上限价、限售手段的配合,南京二手房成交量连续上涨的趋势被打破,周度成交量出现较为明显的波动性特征。

 

(来源:南京我爱我家研究院   单位:套

通过与去年的同期数据对比,调控后南京二手房市场降温显著。3月二手房成交量同比下跌46.94%,4月二手房成交量同比下跌45.58%,5、6月分别同比下跌29.24%、30.42%。5月成交量突破万套与去年上半年形成鲜明对比。

 

(来源:南京我爱我家研究院   单位:套

值得注意的是,尽管二手房成交量处于低位运行但价格却依旧保持小幅上涨趋势南京我爱我家研究院统计2017年上半年南京挂牌均价26318元/1-6涨幅为5.18%。从南京我爱我家门店实际销售情况来看随着调控持续时间拉长,市场可议价空间出现松动,买卖双方心理预期也随之发生了变化。

 

(来源:南京我爱我家研究院   单位/

三、 调控大势下新房成交下滑明显 

通过去年上半年同期的新房成交数据对比看出,自去年调控出台后,今年上半年新房成交量同比去年跌幅明显。限购、限价对新房的调控力度远大于二手房,限售又以新房的5年转手周期首当其冲,热点板块的严格限价使得新房的整体销售价格被压制

 

(来源:南京我爱我家研究院   单位套)

 

根据克而瑞监测数据统计显示,截至6月27日,南京市2017年上半年楼盘销售TOP150(含公寓)成交面积共467.5万方,成交总额984.3亿元,相比去年同期,量价都出现下滑。如,今年销售十强,成交总面积80万方,同比下降45%(去年十强销售面积约145.8万方),成交金额235.6亿元,同比下降  13.4%(去年十强销售金额272亿元)。

据榜单显示,前十强的项目依然是以主城的改善产品为主,但郊区板块的刚需产品追势颇凶,如溧水的万科城、海伦国际城以及高淳的万悦城排名很靠前,体现出市场百花齐放的格局。

这一重要变化与市场调控密切相关。今年政府加强对楼盘上市节奏的控制,以“高低”配方式,加大了很多低价盘的上市,从而维持全市价格体系的平衡,从六合、溧水不少楼盘都榜上有名,且排名靠前可见低价盘对稳定全市房价起到不小的作用,使得全市成交均价维持在2万/以内。

四、 土地市场迎来新规则卖地收入下降

 

据统计,南京上半年共成功出让22幅地块,总卖地收入超过430亿元,同比下41%(近300亿元),出让面积148.58万平方米,同比下9.2%。在上半年成功出让的22幅地块中,含住宅性质的共14幅,卖地收入365.16亿元,约占总收入的85%。

 

5月13日的限购新政通知中,强调了将加大住宅用地供应。增加住宅用地供应量,加快土地供应节奏,有效增加供应规模。6月,南京国土局3次挂地,推出32幅地块,供地面积达到154.59万平方米。值得关注的是,今年“513”的南京新政中提出,将调整土地出让最高限价政策,而此次挂出的32幅地块将按照新的规则进行出让

一、宅地和商住地:

1、网上竞价超过起始价45%时,超出部分不计入房价准许成本

2、竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售

3、竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积,每次报建面积200平方米,报建面积最多者为竞得人,所建保障性住房无偿移交政府,相应房屋建设成本不计入房价准许成本

二、同一竞买人不得参与竞买两块及以上的住宅或商住用途的地块,但可参与其他用途地块的竞买。
三、提高住宅、商住用地竞买保证金比例至出让起始价的50%,部分区域提至60%。

五、 信贷部分收紧南京商业银行基本无折扣

认房认贷的标准,及限贷的进一步管控,提高了购房者的贷款资质审核和首付比例。目前南京首付比例最低3成无房有贷、有房无贷最低5成,有房有贷最低8成

 

(来源:南京我爱我家研究院

南京我爱我家权证部最新消息,南京大部分商业银行已经取消首套房贷的利率折扣,执行基准利率二套房房贷利率执行基准利率的1.1倍

 

(来源:南京我爱我家研究院

首套房贷款利率的上浮使得原本对首付和利率较为敏感的刚需群体也受到影响。目前南京房地产市场的状况是:投资性需求被大力压制,刚需、改善也受到不同程度的政策波及。银行方面贷款利率折扣取消贷款额度减少、放款速度减慢、贷款难度提高、资质审核更为严格,这将促使主要利用杠杆购房的需求被逐步挤压出当下市场

下半年,南京楼市的调控未见松绑,政策紧、房价依然是房地产市场调控的主旋律返回南京二手房首页

查看更多劲爆新闻,请扫描下方二维码
关注"365南京二手房"微信公众号,获取最新行业资讯和交易指南
下载“365淘房”APP,随时随地淘好房
  • 2017年南京各区最新学区划分出炉
     

    2017年南京各区最新学区划分出炉

  • 南京最新购房政策
     

    南京最新购房政策

  • 南京最新税费大全!关于住宅、非住宅、赠与、置换等全都有
     

    南京最新税费大全!关于住宅、非住宅、赠与、置换等全都有

关注二手房微信

关注365南京二手房

微信“扫一扫”

或关注微信号:

njsellhouse365

免费发房 淘房APP
365二手房微信

365二手房微信

房产知识 政策答疑

有问必回 买房优惠

意见反馈 返回顶部