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二手房买卖中竟有这么多套路!一不小心钱房两空

来源:365淘房 2017-03-15 08:51
摘要:今天就是一年一度的315了,昨天下午,365南京二手房特别邀请到了江苏苏源律师事务所的冯雪奎律师为大家讲解了二手房买卖合同中的法律提示及交易纠纷案例。

今天就是一年一度的315了,昨天下午,365南京二手房特别邀请到了江苏苏源律师事务所的冯雪奎律师为大家讲解了二手房买卖合同中的法律提示及交易纠纷案例,下面小编就精选出了其中比较重要的内容来与大家分享,希望能够帮助各位网友成功买到房。

二手房交易前

1、交易前核实双方的身份信息,同时核实产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,名字是一个字也不能错

2、注意房产证上的产权人有几个,有几人就要有几人的签字,如果房产证只有一个人,但是在协商过程中夫妻双方的,最好双方一起签字。

3、必要时,还要去房管局核实登记状况及登记表、核实抵押、查封状况。

4、在买卖前,还需要查明房屋的属性,如果待交易的房产属于经济适用房等政策性房屋,还需要符合一定的条件才能上市交易。

5、除了核实房产证及房屋登记信息外,在交易前还要确定待交易的房产是否存在租赁。按照法律规定的“买卖不破租赁”规则,如果房产带租约,买家有可能无法及时入住使用。

定金交付

1、按照法律规定,定金不得高于销售金额的20%,建议双方需要根据具体实际情况合理制定。

2、为避免卖方以自己并未实际收到定金为由主张定金合同未成立,所以定金应直接交付给卖方,或者在卖方明确认可的前提下交付中介

3、定金和订金的区别:定金具有担保性质,而订金只是单方行为,不具担保性质,若合同终止,订金作为预付款应当返还。

4、实践中,有时合同中会约定,定金先由中介保管,但是如果后期因中介佣金发生争议,则可能会产生新的纠纷。

合同签约

1、由于二手房交易过程许多手续需要买卖双方一同办理,所以交易中相关手续(如付款节点、贷款、办证)的办理节点应当尽量明确

2、如果登记产权人有多人,则要让全部共有权人一同签字,若产权人确实无法全部到场,则需要其出具授权委托书,委托书最好经过公证

3、如果房产为有装修带家具的,应当在合同附表中对家具家电的情况列明清单,作为将来交付交接的依据。

4、如果该房产上附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及逾期迁出的违约责任。

5、在签订合同时,需要了解买卖双方的应税政策,对于各项税费的承担方式明确约定

6、在实践中,二手房交易多使用模板合同,在合同条款不明确的时候通常会使用补充协议。补充协议如果是手写,建议空白处不应留白,避免日后出现不必要的争议,并且买卖双方需要各留一分备存。

过户

1、对卖方来说,对于一次性付款的购房者,应该于款项基本付清后再行过户;对于贷款的购房者,在过户前应尽可能确保对方的履行能力没有问题,拿到对方的同贷书后再过户

2、建议在交易流程设定的时候尽可能缩短交易周期,特别是在房价发生较大波动的时期。在实践中,也有交易双方为了避税,约定待卖方满足免税条件后再过户,当房价大涨,卖方不愿意按照原来的合同进行过户,双方就产生了纠纷。

交房

1.对于买方来说,可以预留部分尾款,交房时待水电、物业等费用结清同时再付清尾款。

2.户口问题是交房时容易忽视的地方,一方面,在交房前要与卖家一同前往辖区派出所核实原户口是否已经迁出。另一方面,要在合同中约定逾期迁出户口的违约责任。

款项支付

1、鉴于目前房产价值普遍较高,房产买卖交易金额较大,建议买卖双方选择资金监管,确保交易安全。

2、买方在办理产权过户前,先到贷款银行进行贷款预审,避免买方后期无力支付房款。

3、如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多款项的准备,并且双方应提前在合同中约定贷款不足的解决方法。

4、为了缩短交易流程,降低交易风险,如果卖家需要用买家的首付款来解押,也可以由卖家向原贷款银行预约提前还款后,买家直接将款项打进卖方的银行还款账户。 

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