最近一段时间，用一个字形容南京楼市，那就是：乱！开发商捂盘惜售，二手房主毁约涨价，撤单不卖，甚至“一房二卖”！比如，房主已经和你签约，然而过了几天发现房价大涨，便宁愿赔违约金也不卖给你了！可是，对于买房人来说，要违约金有什么用？

别怕，文件来了！

1、本月起只要进行预告登记，即可杜绝“一房二卖”

新《司法解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其“不发生物权效力”。

也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押，是无效的！

什么是预告登记？

预告登记是指买卖双方在签署完预售合同后，到房产登记机关共同或单方面办理预告登记。付完房款后，再通过产权登记，将房产真正纳入业主名下。预告登记与最终的产权本登记相连，从而有效实现对第一购房者合法权益的保护。未经预告登记权利人同意，卖方无权处分该房屋，这就从法律上杜绝了“一房多卖”现象的发生。

2、二手房也可进行预告登记，直接走网签更便捷

在二手房买卖过程中，在房屋正式完成过户手续前，购房者也可向房管部门申请预告登记，登记之后，就可避免房主“一房二卖”，同时也可查清房屋是否存在被查封的情况。

预告登记流程

一、申请登记程序

咨询→申请登记（二楼12号受理窗口）→当场审核办结

二、登记提交资料

1、存量房预告登记申请书；

2、买卖双方身份证件复印件（查验原件）；

3、房屋所有权证复印件（查验原件）；

4、存量房买卖合同；

5、委托书（卖方不能亲自到场办理时，应出具经公证的委托书及受托人身份证件复印件，查验原件）；

6、其它应提交的证件、证明。

三、收费标准

1、登记费：住宅80元/件；非住宅550元/件。

四、特别提示

1、存量房预告登记有效期：90天；

2、存量房预告登记不审查房产权利限制情况和房产权利瑕疵，登记后仍可依法依规办理其房产权利限制、更正登记、注销登记和登记异议等；

3、房屋所有权证载明的经济适用住房、卖方或买方为非自然人、房产劈分转让等暂不办理存量房预告登记。

小编采访了南京房管局，他们表示，现在买卖二手房，预告登记是可以申请的，登记后有效期为3个月，但大多数人对这个流程并不了解，选择签署网签合同，其实效果是一样的。

提交网签合同后，房子在房管局就已经备案了，双方签字后代表这个房子房东只能卖给你，不可以反悔再卖给他人。如果这时候出现交易无法进行的情况，比如房主不想卖了，那么也需要买卖双方一同到房管局撤销网签，否则房子依然无法卖给其他人。

也就是说，在二手房交易时想要避免“一房二卖”，最好的方法就是签署网签合同。

什么是网签？

南京二手房网签，即二手房网上签约，是指房管局推行的一个网上交易系统，这个系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行。自2012年4月1日起，南京全面推行二手房网签的新制度。通过网签，买房人可以完成二手房交易中的所有流程，避免中介吃差价、一房多卖、阴阳合同、交易不成佣金要不回等问题。

二手房网签过户流程

签网签合同（交易大厅一楼网签窗口或有网上签约权限的中介公司）——审批贷款,下同贷书——办理资金监管（资金监管受理窗口）——存款（监管银行）——换取收款凭证并缴费（资金监管财务窗口）——送件（转移登记窗口）——（3个工作日内）银行下款到资金监管账户——（10个工作日后）交税，担保公司领证——卖方取款（资金监管财务窗口）——（交南房）办理抵押登记——（40个工作日内）买方领取土地证、产权证

二手房网签常见问题解答

1、网签实施后，卖卖双方需要提供哪些证件？

答：经纪机构首先核验房屋所有权人提供的房屋所有权证、身份证等材料，输入产权人姓名、身份证号码、丘权号，通过“网上平台”查询、核实受托房屋的相关信息是否和房产证一致，查询是否有权利瑕疵，确认当事人提供的材料和信息是否真实有效。

2、请问现在组合贷款，银行审批已通过，走网签，出件后多长时间能下款呀？

答：常规网签流程后，商贷下款时间较快，一般7-15天，公积金如果签公转商大概2个月，不签公转商下款时间不明。

3、已和卖方网签，拿号排队等房管局通知过户，现在房主急用钱，想不通过监管账户直接拿首付款，我买房贷公积金，请问这样可以吗？

答：建议还是走网签，这样资金通过监管渠道对双方都更安全。

4、是不是所有的二手房买卖必须网签？我把房子卖给女儿，也需要网签吗？

答：二手房正常交易都需要网签，不管卖给谁，只要是交易就需要正常办理手续。

5、如果网签的话，是不是不能贷组合贷款，只能贷公积金？现在可以不网签交易吗？

答：是组合贷款还是公积金贷款，与是否网签没有关系。现在二手房交易必须经过网签，不建议不经过网签进行交易。

6、网签实施的范围是否也包括两江板块？

答：市区网签，江宁和江北还是按照老流程过户，不走网签。

7、在房产局办理打印了网签申请表，但尚未进行资金监管，是否算受理？如果期间出来新政，会不会有影响？

答：按照南京市房产局的网签流程，买方有贷款的，要求买卖双方准备好网签合同与贷款材料到银行办理贷款预审批手续，审批通过后银行出具同贷书后，买卖双方凭借银行出具的同贷书才有资格到房产局办理资金监管与产权登记手续；期间到房产局进行了登记的不会收到新政的影响。

（365二手房 刘艺青）返回南京二手房首页